桃園蛋蛋媽咪買屋賣屋  桃園買屋 / 桃園買房 - @桃園蛋蛋媽咪@桃園火車站@正永安路電梯透店五層樓2074萬

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~2593 萬~~2074.9 萬 (含車位價)
參考單價：29.91 萬/坪
地址：桃園市桃園區永安路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：113助九4453
總坪數：69.37 坪 (不含車位面積)
主建物面積：64.55 坪
附屬建物面積：4.82 坪
土地面積：25.11 坪
樓別/樓高：整棟 / 3樓
屋齡：44 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：獨立車庫

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：桃園國小+桃園國中
生活機能：南門市場
附近交通：三鐵共構宅
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格具競爭力：總價約 2074 萬，低於周邊市場類似產品評估價（宣稱 5000 萬以上），進入門檻低。 2. 地段優越：位於桃園火車站核心區、永安路臨路，鄰近南門市場與三鐵共構交通樞紐，生活機能極佳。 3. 空間實用：土地面積大（25 坪多），雖屋齡老但增建達五層樓，並配備電梯與獨立車庫，適合商住二用或擴充房間數。 4. 產權相對單純：抵押權於拍定後塗銷，點交程序相對明確。
劣勢 (Weaknesses)	1. 增建無產權風險：部分建物（如增建至五樓之空間）未辦保存登記，買受後無法辦理所有權移轉，且有被政府認定違建拆除之虞。 2. 產權糾紛隱憂：有占用鄰地情形（約 0.5 平方公尺），地主可能提起拆屋還地訴訟。 3. 住戶與點交問題：現況雖稱有點交，但債務人家屬仍在自住，搬遷協調可能需要時間與成本。 4. 建築狀態疑慮：屋齡達 44 年，勘驗提及頂樓漏水，電梯是否合法登記亦需確認。
機會 (Opportunities)	1. 投資回報潛力：低廉總價搭配高租金需求區段，適合作為長租或分段出租的投資標的。 2. 改建價值：若後續能解決產權問題或取得耐震補強補助，可提升資產價值。 3. 商住兩用：店面與住家二合一格局，適合有自營商鋪需求的買方。
威脅 (Threats)	1. 訴訟風險：因占用鄰地及增建物問題，可能面臨長期訴訟或強制拆除損失。 2. 土地權利負擔：地上權隨同移轉，拍定後需與銀行協商，可能產生額外費用或限制。 3. 修繕成本高：老舊建築潛在的水電、管線及結構隱患，預留整建預算至關重要。 4. 拍賣法規風險：法拍案「瑕疵不擔保」，若購入後發現未記載之重大缺陷（如輻射屋、海砂屋等），無法索賠。

物件評論

此物件對於一般自購首套房者而言，不建议直接購買，但非常適合具備風險承受能力與專業評估資源的投資客。

主要理由如下：

價格雖低但隱患多：2074 萬的總價確實遠低於同地段行情，誘人程度高，但這主要是因為包含未登記建物、占用鄰地訴訟風險及老屋整建成本。買入後可能需要額外支出處理法律糾紛與修繕。
點交需謹慎：雖標示「有點交」，但債務人家屬現住且頂樓有漏水，後續清退與防水工程需預留預算與時間，不適合急著進駐自住的買方。
產權複雜度：增建物無法過戶且可能遭拆除，加上地上權需協商，這意味著該物件的「使用權益」大於「法律產權」。

建議如果您有意購入，務必先委請專業律師或代書調查土地占用與地上權細節，並預留至少 20%~30% 的工程整建預算，確認自身能承擔潛在的法律訴訟成本後再行投標。

問與答

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桃園蛋蛋媽咪

李若喬(仲介，收取服務費)

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桃園藝文中正加盟店

經紀業名稱: 蛋媽房屋有限公司

證號: (102)登字第259320號

經紀業：蛋媽房屋有限公司

經紀人：（106）新北經字第003444號經紀人王柘堡

擺脫無殼蝸牛是夢想還是空想?

想當人生勝利組嗎?

端看你怎麼去實現這個夢想了

在這個低利率.低房價.低頭款的時代

你(妳)還在跟人家租房子嗎?

買屋&賣屋最大的差別

在於錢&房子未來是屬於誰的

假設~買屋&租屋每月同樣都要繳2萬

2年後~差別可大了

租屋2年共繳48萬~房子&錢都是房東的

買屋2年共繳48萬~房子&錢都是自己的

那ㄝㄚ捏........

懂我意思嗎?

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歡迎來電詳談0936080626有巢氏小喬(蛋蛋媽咪)

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