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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1358 萬
參考單價：40.06 萬/坪
地址：台南市善化區西拉雅大道地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 1廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：33.9 坪 (包含車位面積)
主建物面積：16.16 坪
附屬建物面積：1.15 坪
共同使用：8.16 坪
車位坪數：8.43 坪
土地面積：4.92 坪
樓別/樓高： 12樓 / 15樓
屋齡：4 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：1913 元/月
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：蓮潭國中、蓮潭國小
鄰近公園：LM蓮潭公園
生活機能：全聯
附近交通：南科火車站
面臨路寬：約6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

針對您提供的物件資料（編號 1209320），以下為買房者角度的詳細分析：

第一部分：SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與配套完善：位於 LM 特區，鄰近南科火車站，步行即可抵達，對於在南科工作的上班族極為便利。學區資源穩定：擁有蓮潭國中小優質學區，適合重視教育的家庭購置。產品新穎度高：屋齡僅 4 年，房屋狀態好，入住前無需大規模翻修。車位優勢：總價已包含一筆坡道平面式車位，停車便利性高且省去額外購置成本。
劣勢 (Weaknesses)	室內坪數可能較緊湊：總坪數 33.9 坪已包含車位，換算後室內使用坪數約在 26 坪左右，對於多人口家庭而言空間稍顯有限。交易單價偏高：每坪參考單價約 40 萬元，位於同區中偏高水平，需考量未來增值空間是否匹配。管理費支出：每月管理費約 1913 元，長期持有需納入每月固定開銷考量。
機會 (Opportunities)	南科區域發展：隨著半導體產業持續擴張，南科周邊租屋及自住需求預計維持熱絡。交通便利性提升：鄰近火車站與全聯生活圈，生活機能完善，未來潛在交通規劃可能進一步提升通行效率。社區安全便利：全天候管理及代收服務，對於經常出差或晚歸的買家而言，提供更高居住安全感。
威脅 (Threats)	市場競爭激烈：LM 特區新成屋推案量大，未來二手轉手時可能面臨同區大量供給的競爭。房市波動風險：總價突破千萬大關，若整體房市景氣下墜，資產價值可能短期縮水。居住密度與人口：電梯大樓高密度住家，早晚尖峰時刻乘電梯等待時間或成為潛在困擾。

第二部分：物件評論

購買建議：值得考慮

此物件對於在南科上班的通勤族或是重視學區資源的小型家庭來說，具備高度購買價值。其主要理由在於「地段性價比」優異，結合了低樓齡、新成屋社區管理完善以及便捷的捷運/火車站交通優勢。雖然每坪單價與室內實用空間屬於考量重點，但若能接受稍小的居住面積以換取便利的交通與學區資源，該物件在自住品質與未來資產流通性上仍具吸引力。建議您可進一步確認房屋採光視野及社區住戶組成是否符合您的長期生活規劃後再作決定。