鳥松透天別墅豪  鳥松買屋 / 鳥松買房 - ? 澄清湖圓山特區＃臨路面寬四? 鼓山大樓房市

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~3380 萬~~2780 萬
參考單價：25.12 萬/坪
地址：高雄市鳥松區球場路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：高福山莊
格局： 5房(室) 3廳 3衛
總坪數：110.66 坪 (不含車位面積)
主建物面積：102.5 坪
附屬建物面積：8.16 坪
土地面積：45.23 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：85 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：其它
車位描述：自有車庫

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：5000 元/月
管理描述：7:00-23:00
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：市立大華國小、市立文山高中附設國中
鄰近公園：澄清湖風景區
生活機能：陽明市場
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告 (編號：1183137)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間寬敞：總坪數達 110.66 坪，搭配 5 房 3 廳 3 衛格局，極適合三代同堂或需要獨立空間的家庭。 2. 環境資源：鄰近澄清湖風景區，周邊綠化與視野潛力佳。 3. 學區資源：鄰近市立文山高中附設國中與大華國小，學區條件穩固。 4. 房型價值：位於鳥松區球場的圓山特區，屬於透天厝型態，擁有私有土地與門面隱私。
劣勢 (Weaknesses)	1. 單價偏高：參考單價約 25.12 萬/坪，在該區域屬於高標價位，總價 2,780 萬需評估負擔能力。 2. 持有成本：每月管理費 5,000 元，對於透天宅而言屬較高水準。 3. 車位不明：資料顯示車位未含於總坪數且屬性為「其它」，需進一步確認停車規劃與便利性。 4. 屋齡因素：屋齡約 28 年（民國 85 年），可能需考量未來維修或重新裝潢的隱形成本。
機會 (Opportunities)	1. 區域升值：澄清湖圓山特區具觀光與居住發展潛力，長期保值性可能提升。 2. 自用效益：大坪數與優異格局適合長期居住，滿足家庭成長需求。 3. 稀缺性：臨路且面寬寬敞的大型透天在市場上較為稀缺，難得一見。
威脅 (Threats)	1. 流動性風險：高總價與高單價可能縮小買盤客層，未來轉手或出租週期可能較長。 2. 通勤距離：相比市中心，鳥松區往返主要就業區的通勤時間成本較高。 3. 設施維護：老舊建築在社區維護上若管理不善，可能影響居住品質與資產價值。

2. 物件評論

購買建議：適度推薦給特定需求的自住買方

此物件適合預算充足且計畫長期自用的家庭，主要原因如下：

首先，物件擁有極為罕見的大坪數與優質格局，110 餘坪的空間搭配 5 房設計，能完美解決多子女或三代同堂家庭的居住需求，且鄰近文山高中附設國中的學區優勢，對育有學齡兒童的家庭具高度吸引力。其次，澄清湖旁的環境優勢為生活品質加分，適合重視休閒與空間感的購屋者。

然而，您需謹慎考慮的是「總價門檻」與「持有成本」。單價與總價在該區域偏高，且每月 5,000 元的管理費及潛在的屋齡修繕費用，將增加長期持有心態的負擔。若您的購屋目的是投資報酬或短期進出，此物件的流動性風險較高；但若作為終身置產或改善型自住，且能接受高單價與舊宅維護，此物件值得列為優先考察名單。建議您親洽確認車位實際狀況與社區維護細節後再行決定。

問與答

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