※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：鳳甲國中.新甲國小
鄰近公園：五甲
生活機能：海洋商圈
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

面向	內容
優勢	地段價值高：位於鳳山大明路核心商圈，臨近海洋購物中心，車流量大，商業氛圍濃厚。租金穩定：目前租約包含郵局（月租 5.2 萬至 2026 年）及夾娃娃機（月租 3 萬），現金流強勁。空間寬敞：使用坪數約 252 坪，格局達 5 房 3 廳 6 衛，適合規劃為多戶套房或維持現有店鋪用途。
劣勢	屋齡較高：屋齡達 44 年，建物老化需評估維修成本，且可能影響銀行核貸成數。坪數落差：登記坪數與使用坪數落差大（約 100 坪差距），增建部分可能涉及違建拆除風險。無車位：交易不含車位，且道路雖寬但無專屬停車空間，對於大型店面進出或長期持有租金吸引力有影響。
機會	轉型潛力：郵局租約結束後（2026 年），可重新評估規劃為高租金率的住商套房，提升投資報酬率。區域發展：鳳山區五甲、海洋商圈生活機能成熟，長持價值相對穩定。整棟出售：全棟交易有利於統一管理，提升整體招商競爭力。
威脅	融資風險：因屋齡高，銀行可能降低貸款成數或提高利率，需確認買方資金調度能力。市場流動性：總價近 7,000 萬，屬高單價物件，未來脫手對象較少，流動性不如一般住宅。租約變動：郵局為穩定客源，但租約到期後能否續租或找到同等級租戶存在不確定性。

是否值得購買：適合「純投資型」購屋者

此物件並非一般自住型住宅，而是典型的「收租店霸」。其核心價值在於現有的穩健租金收入與成熟商圈地段。

主要理由如下：

現金流優勢：郵局租約提供了極高的現金流穩定度，在當前空屋率高的大環境下，這是一項難得的保障。
總價與坪數評估：雖然總價接近 7,000 萬，但考慮到其使用坪數約 252 坪，折合後單價在海洋商圈具有競爭力。
風險提示：屋齡已逾 40 年，購屋前務必請專業技師進行建物結構安全鑑定，並確認銀行貸款條件。此外，需自行評估違建部分（252 坪與 155 坪之落差）的長期持有風險。

若您的目標是長期資產配置並願意承擔老舊建物維修與融資壓力，此物件是鳳山區難得的收租標的；但若追求自住舒適度或短期資產增值，則需謹慎考量。