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桃園省道高收租黃金電梯店面 新竹店面土地
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：4200 萬
- 參考單價：87.54 萬/坪
- 地址：
桃園市
龜山區
萬壽路二段
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 3房(室) 2廳 1衛
- 總坪數：47.98 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：47.98 坪
- 土地面積：37.51 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 2樓
- 屋齡：53 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 透天厝
房市行情分析
物件單價：
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萬/坪
房市行情：
—
萬/坪
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 1. 鄰近未來捷運棕線 BRH03 站，具備潛在增值空間。 2. 目前為出租狀態，年收約 120 萬，具穩定現金流。 3. 屋內裝設電梯且水電管線更新，改善老舊建物居住體驗。 4. 位於省道旁，交通便利性高。 |
| 劣勢 | 1. 屋齡高達 53 年，可能影響銀行貸款成數及年限，後續維修成本趨高。 2. 標案資料存在顯著矛盾（標題含新竹、樓層與實際描述不符），資訊真實度存疑。 3. 地號用途登記為「住家用」，但實作作為店面租賃，可能存在法規使用爭議。 4. 坪數單價接近 87 萬元，在龜山地區對老舊透天而言價格偏高。 |
| 機會 | 1. 捷運通車後，地緣價值有機會顯著提升。 2. 若建物增建部分能合法化或符合都更條件，可釋放土地潛藏價值。 3. 周邊有國中小學，教育資源穩定，有利於長期租屋市場。 |
| 威脅 | 1. 標示「增建 3、4 樓」可能涉及違章建築，有被勒令拆除或無法貸款的風險。 2. 房屋老舊程度高，潛在結構安全隱憂較難預判。 3. 收益報酬率約 2.8%，相較於市場其他投資標的偏低，回本週期長。 4. 廣告資訊混亂可能導致交易過程延長或額外驗證成本。 |
物件評論
綜合以上分析，此物件屬於高風險與高潛力並存的類型，建議採取「審慎觀察」的態度，不宜急於購入。
主要理由是該標案存在嚴重的資訊不對稱問題。標題出現地名的混淆（新竹與桃園）、樓層描述不一致（標示 2 樓卻實為 1-4 樓），這顯示出中介資料維護的粗疏，進而影響對交易安全性的信任。此外，53 年的屋齡加上疑似增建部分，在銀行貸款核貸與未來法規稽查上都是潛在地雷。
如果您本身具備專業鑑價能力、能確認違建合法性且以長期持有收租為主，並能接受低報酬率換取捷運通車後的增值潛力，此物件可列入考量的對象。但對於一般購屋者而言，建議優先尋找資料完整、屋齡較新的目標，以降低隱形成本與風險。
問與答
新竹店面土地
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楊庭羽(仲介，收取服務費)
暱稱：楊庭羽
專業品質：
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房仲電話：0911-711441
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經紀業名稱: 大新竹地產開發有限公司
證號: (108)登字第357317號
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