巨蛋透天店面  左營買屋 / 左營買房 - 巨蛋凹子底明誠商圈五樓透店左營房產顧問

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3780 萬
參考單價：48.13 萬/坪
地址：高雄市左營區修明街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 3廳 5衛
總坪數：78.544 坪 (不含車位面積)
樓別/樓高：整棟 / 5樓
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：新上國小明華國中
鄰近公園：微笑公園
生活機能：自由黃昏市場龍華市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於左營巨蛋與明誠商圈核心，鄰近義享天地與富邦總部，交通便利且就業機會多。 2. 空間規劃實用：擁有 7 房 3 廳 5 衛的大格局，適合多代同堂或作為居家辦公室、民宿等多元用途。 3. 性價比高：總坪數達 78 餘坪，參考單價約 48 萬/坪，在該區域屬於大空間型住宅的合理價格區間。 4. 生活機能完善：鄰近微笑公園、龍華市場及新上國小明華國中，學圈與生活圈配套成熟。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層高度挑戰：位於透天厝頂樓（5 樓），若無電梯裝設，日常上下樓對長輩或小孩較不便。 2. 增建合法性疑義：標註「增建滿」雖代表使用空間大，但可能涉及違建疑慮，未來產權轉移或改建需謹慎評估。 3. 總價門檻高：總價近 3780 萬，對於一般自住家庭而言，購屋負擔能力要求較高。
機會 (Opportunities)	1. 投資潛力：周邊開發持續進行（如巨蛋區開發），長期持有增值空間可期。 2. 租金收益：格局適合隔間出租或經營民宿，若採「店住合一」用途，可增加額外營收管道。 3. 改造彈性：方正格局與大坪數提供較高的裝潢與空間重新配置彈性，可依據需求調整。
威脅 (Threats)	1. 法令風險：「增建滿」若未補正，可能面臨政府稽查、罰款或無法貸款等法律風險。 2. 維護成本：頂樓易受熱傳導影響，夏季冷氣耗電量較高，且透天厝屋頂防水修繕責任需自行負擔。 3. 市場波動：高總價物件在升息循環下，流動性可能較低，短期轉手難度相對較大。

物件評論

是否值得購買：視個人需求而定，偏向推薦給投資或大坪數需求者。

此物件位於高雄市最具發展潛力的左營巨蛋區，地段優勢明顯，且 78 餘坪的大空間與方正格局在自住上極具彈性，特別適合需要多房室的大家庭或有意經營居家商業模式的買方。然而，購買前必須優先確認「增建」的合法登記狀態，以及頂樓採光通風與防水狀況，並考量無電梯下長期居住的便利性問題。若能解決產權合法性疑慮且預算寬裕，此物件具有不錯的使用價值與持有效益。