農十六鼓山電梯大樓  鼓山買屋 / 鼓山買房 - 高雄三民買房｜農十六豪邸｜皇苑世紀館｜景觀三房雙平車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：6380 萬
參考單價：48.39 萬/坪
地址：高雄市鼓山區美術東五路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 3.5衛 2陽台
總坪數：131.85 坪 (不含車位面積)
主建物面積：68.28 坪
附屬建物面積：6.24 坪
共同使用：57.33 坪
土地面積：8.52 坪
樓別/樓高： 13樓 / 28樓
屋齡：9 年
法定用途：商業用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
車位描述：雙平車
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：12000 元/月
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：龍華國小，明華國中
鄰近公園：農十六
附近交通：巨蛋站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地段與環境優越：位於高雄三民區與鼓山區交界的農十六特區，鄰近凹子底森林公園及巨蛋商圈，生活機能完善。 2. 學區資源頂尖：雙重明星學區配置（龍華國小、明華國中），對子女教育規劃有極高吸引力。 3. 戶型與格局佳：總坪數約百坪，四房三衛雙廳設計，適合多口之家；中高樓層採光通風良好，坐南朝北朝向穩定。 4. 新建物管理嚴謹：屋齡僅九年，由皇苑建設打造，公設完善，含高檔精美裝潢可縮短入住準備時間。
劣勢	1. 土地用途問題：資料顯示為「商業用」而非純住宅，可能影響貸款成數與利率（通常不如住宅優惠），水電費用標準亦可能較高。 2. 持有成本較高：管理費每月一萬二千元，對於自住者是一筆長期開銷；總價近六千五百万門檻較高。 3. 價格談判空間：開價與成交價可能有差距，需投入時間與賣方進行價格拉鋸。
機會	1. 區域增值潛力：農十六特區持續開發中，隨著捷運 R14 巨蛋站效應及周邊配套成熟，長期保值性佳。 2. 省去裝潢成本：屋內已附高檔精美裝潢，可節省昂貴的裝修費用與時間，適合急於入住的買方。 3. 雙車位優勢：標註為雙平車位，對大家庭或擁有二車的住戶是重要加分項。
威脅	1. 金融政策風險：高總價物件受央行限貸令與升息環境影響較大，商業用貸款審核較嚴，需確認購屋資金規劃。 2. 豪宅流動性：百萬級別豪宅在二手市場的流通速度通常不如一般住宅，未來若轉手可能需較長時間消化。

物件評論

此物件位於高雄熱門的農十六特區，具備頂尖學區與優質環境，非常適合重視子女教育及追求居住品質的家庭。總價近六千五百萬、百坪四房的格局配置，在同價位段中競爭性高。然而，最大的關鍵在於「商業用」性質。雖然屋況新穎且裝潢好，但請務必先與銀行確認商業貸款的成數與利率，並核实水電費率標準，以避免長期持有成本超出預期。若您資金規劃允許且能接受相關金融條件差異，此物件值得考慮購入，建議優先鎖定價格空間以爭取合理成交價。