美術館豪宅、面公園首  鼓山買屋 / 鼓山買房 - 美術館全新稀有首排皇苑樓中樓景觀豪邸高雄土地價格

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 18

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：11688 萬
參考單價：57.99 萬/坪
地址：高雄市鼓山區美術館路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 4衛
總坪數：201.54 坪 (不含車位面積)
附屬建物面積：11.07 坪
共同使用：58.63 坪
土地面積：20.74 坪
樓別/樓高： 13~14樓 / 25樓
屋齡：15 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：17820 元/月
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：七賢
鄰近公園：美術館
生活機能：內惟市場
附近交通：凹子底捷運站
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間規劃極佳：總坪數高達 201.54 坪，擁有 4 房 2 廳 4 衛的寬敞格局，極適合三代同堂或需要多功能房間的家庭。 2. 地段與景觀優越：位於美術館核心區域，鄰近內惟市場與凹子底捷運站，生活機能完善；樓層為 13-14 樓（總高 25 層），享有一定的隱私與視野。 3. 單價具吸引力：考量其為豪宅型住宅，每坪約 57.99 萬的價格在該地段屬於合理區間，尤其首排景觀屋。
劣勢 (Weaknesses)	1. 持有成本極高：每月管理費高達 17,820 元，一年近 21 萬，長期持有一定負擔。 2. 車位資訊需釐清：描述提到「三大平面車位」，但基本資料僅標示「平面式車位」且未註明數量，買賣過程中易產生認知落差。 3. 交易總價過高：總價超過一億一千萬，市場流動性較低，適合長期自持或作為企業資產。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展潛力：美術館路商圈持續升溫，捷運沿線價值穩健，持有後資產保值機率尚可。 2. 價格談價空間：鑑於總金額龐大且為樓中樓特殊格局，實際看房時有較大的議價與談條件（如裝潢折讓或車位確認）的彈性。
威脅 (Threats)	1. 屋齡老化風險：屋齡已達 15 年，隨著時間推移，大樓外觀與公共設施維護成本可能增加。 2. 轉手不易：過於罕見的大坪數產品，未來若想賣出，受眾較窄，需等待特定買家（如企業戶或富貴家族）出現。 3. 費用上漲：高额的管理費在屋齡漸長後，若管理委員會決議加收基金或維修費，將進一步壓縮居住品質。

物件評論

這件物件屬於**「高總價、大坪數、重持有成本」的特殊豪宅資產**。對於一般剛性購屋者而言，可能壓力較大；但若您屬於以下情況，則非常值得考慮：

家庭需求： 家人口眾，需要極大的生活空間與隱私。
投資/自用混合： 資金雄厚且看重美術館區域的長期保值，願意為地段與景觀支付溢價。

購買建議： 此物件值得一買，但有前提。前提是您需要能負荷每月一萬七千多元的管理費，且在簽約前務必書面確認「車位數量」是否為描述中的三個，這將直接影響單價計算與未來轉手價值。由於总价破億，建議委託專業仲介進行價格談判，並要求查看最近一次的公共基金使用狀況，以確保長期居住的維護品質。若僅追求投資快速變現，則流動性風險較高。