新竹火車站東大門旅館  東區買屋 / 東區買房 - 大安買房推薦新竹車站穩定收租商二獨棟旅館

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：15800 萬
參考單價：63.84 萬/坪
地址：新竹市東區民族路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：247.51 坪 (不含車位面積)
主建物面積：239.05 坪
附屬建物面積：8.46 坪
土地面積：52.33 坪
樓別/樓高： 1~7樓 / 5樓
屋齡：51 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 旅館
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
管理描述：依管委會調整
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：東門國小新竹女子中學清華大學
鄰近公園：新竹公園護城河親水公園
生活機能：東門市場東新竹大遠百遠東巨城購物中心
附近交通：新竹火車站新竹客運站
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段極佳：位於新竹東區核心地帶，鄰近火車站與主要交通樞紐，周邊生活機能成熟，擁有東門市場、遠百與巨城購物中心。 2. 投資報酬率明確：目前月租金達 40 萬元，開價回報率約 3%，對現金流有基本保障。 3. 土地價值潛力大：商業二區容積率為 400%，具備後續重建或改建的開發價值，土地稀缺性高。 4. 規模稀有：全棟 247 坪且擁有 40 間房衛配置，整層出售在市場上相當罕見。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：51 年屋齡屬於高齡建築，可能面臨貸款成數受限或銀行評估較嚴謹的情況。 2. 使用權限限制：商用性質，無法作為自住住宅使用，且商業稅賦可能高於一般住宅。 3. 營運複雜度：40 間套房意味著後續維護、清潔與租戶管理的人力成本較高，非單純坐收租金的無障礙資產。 4. 總價門檻高：總價近一億六千萬，資金壓力大，對買家財務能力要求極高。
機會 (Opportunities)	1. 重建換值空間：若土地持有者有規劃能力，可利用高容積率進行整建或重建，以獲取更高的商業坪效與地價增值。 2. 長期抗通膨：在利率波動期間，具穩定現金流的房地產可作為保值的資產標的。 3. 租戶需求穩定：鄰近大學（清華、女中）與觀光區，旅館住宿市場通常保持一定流動性。
威脅 (Threats)	1. 營運風險：旅館業景氣循環波動大，若遇空屋率上升或租金無法調漲，報酬率將不及預期。 2. 法令變更風險：高齡商業建築未來可能面臨耐震補強、消防法規更新等額外支出。 3. 資金成本：若透過貸款購入，在高利率環境下，利息支出可能侵蝕現金流收益。

物件評論

此物件對於專業投資者或企業買方而言具有相當的收藏價值，但對於尋求自住或資金槓桿能力有限的個人買家則需高度審慎。

主要理由如下：

地段與土地潛力是核心賣點：位於新竹最繁華的東區東大門，且擁有 400% 的商二容積，這意味著土地本身的潛在價值可能高於現況建築價值，若未來有重建規劃，獲利空間可期。
現金流表現具體：月租 40 萬提供穩定的基礎回報，3% 的報酬率在當前低利率環境下具吸引力，但需自行評估「未稅」後的淨收益及長期維護成本。
高齡建物與貸款限制是最大隱憂：51 年的屋齡意味著後續維修基金（修繕費）可能是一筆不小的開支，且銀行對於老舊商廈的貸款成數與年限通常較嚴苛，買方需確認自身的資金調度能力。

結論： 若您擁有充足的現金流並具備商業營運或重建規劃的能力，此標的是值得關注的「傳家金雞母」；若僅想單純出租坐收租金且缺乏管理時間，則建議再考量後續維護的複雜性與風險。

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