香山買屋 / 香山買房 - 新竹房地顧問｜包棟中｜元培玄奘高投報套房14間｜達晟家族

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1288 萬
參考單價：49.33 萬/坪
地址：新竹市香山區芝柏地圖
格局： 14房(室) 14衛
總坪數：26.11 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.05 坪
附屬建物面積：2.06 坪
土地面積：18.88 坪
樓別/樓高：整棟 / 5樓
屋齡：42 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：元培
附近交通：省道、68快速道路
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

物件分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	投資門檻低：總價 1288 萬，單價約 49 萬/坪，對於投資者而言入手資金壓力較小。現金流穩定：目前整棟由公司行號承租，年實收租金約 48 萬，免找房客煩惱，即買即收租。地段機能佳：位於新竹香山區，鄰近元培、玄奘雙大學區，學生租屋需求旺盛；交通緊鄰省道與快速道路，往來國道便利。空間配置彈性：規劃為 14 間套房，並有專屬機車位與頂樓曬衣空間，符合外宿族群需求。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏老：建築屋齡達 42 年，可能面臨管線老化、耐震等級不足等問題，影響居住安全與銀行貸款成數。轉手難度：透天厝改為多間套房模式，若未來想脫手自用或售給一般家庭買家，市場客群較窄。坪效過低：總坪數 26.11 坪卻規劃 14 間房，單房面積極小，居住舒適度有限。
機會 (Opportunities)	租屋需求持續：新竹科學園區就業人口與學生族群穩定，對平價套房長期有租屋需求。區域發展潛力：香山區近年來交通建設進步，若周邊有新的商業開發或捷運規劃（如延伸線），地價可能有提升空間。
威脅 (Threats)	租約風險：現行包棟租約是否有期限？若承租公司到期搬遷，需重新招租，可能產生空置期與租金折損。維護成本高：老屋維修費用可能較高，如防水、電路更新等支出會直接侵蝕淨收益。法令規範風險：老旧建築規劃多間套房可能涉及消防或室內裝修法規，需確認是否有合法容積與使用執照。

2. 物件評論

此物件對於追求「現金流」的投資型買家具有一定吸引力，但並不適合自住客群。

購買建議： 謹慎考慮，僅限投資用途。

主要理由：

報酬率與風險的權衡：以 1288 萬總價計算，年收租 48 萬，表面投資報酬率約 3.7%，在當前市場環境下屬於中等偏上水準，適合低資金入門者。但必須注意到這是建立在現有包棟租約之上，若承租方變動，收益可能波動。
老屋風險不可忽視：42 年屋齡是此物件最大的缺點。不僅申請房貸較困難（可能需提供更多自備款或面臨利率較高），未來翻修成本也高，且需特別注意建築耐震與消防安全合規問題。
法律面盡職調查必要：透天厝切分成 14 間套房，務必確認是否符合當地消防法規及住宅使用執照規定，避免涉及違建或無法通水電的爭議，這將嚴重影響租金穩定性與未來轉手價值。

總結來說，若您預算有限且僅看重短期現金流，並願意承擔老屋維護與租約管理風險，此物件可列入評估；但若求資產長期增值或自住舒適度，建議尋找屋齡較新、建築結構更安全的物件。