台南店面出租好室好  歸仁買屋 / 歸仁買房 - 中山路12米面寬~稀有極品

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4980 萬
參考單價：202.27 萬/坪
地址：台南市歸仁區中山路三段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：24.62 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.62 坪
土地面積：121.59 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：54 年
法定用途：工業用
形式/類型：商用/ 店面

詳細資訊

管理方式：無
面臨路寬：24米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	臨路面寬佳：擁有中山路十二米的面寬，對店面而言極為難得，能提升招牌展示效果與進出便利性。區位價值：位於歸仁區中山路三段，屬主要幹道旁，基礎人車流量與知名度具有一定保障。坪數適切：總坪數約 24.62 坪，對於中小型商家或工作室而言，空間規模適中且具備彈性。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡過高：屋達 54 年，屬於老舊建築，可能影響居住安全、裝潢維護成本及未來再銷售難易度。樓層條件：位於二樓，並非地面層店面，對於依賴臨街自然人流的零售業種吸引力較弱，租金潛力受限。地目限制：登記用途為「工業用」，雖標示為店面，但可能對營業登記、貸款成數或特定行業進駐有法規限制。
機會 (Opportunities)	改造潛力：寬敞的面寬具備良好的建築改造空間，若規劃為工作室、展示中心或特色餐飲，可創造差異化價值。資產重估：歸仁區若有都市發展或周邊建設完善，老地皮可能隨土地增值而提升資產價值。租賃利基：適合不需依賴街面人流量、但需大空間展示的產業（如機械展示、物流倉儲型門市）。
威脅 (Threats)	融資困難：因屋齡過高，銀行核貸年限可能縮短或貸款成數降低，增加購置財務負擔。市場波動：老舊商業產品在租賃市場上較難吸引長期租約，若空置期過長將影響現金流。政策風險：工業用地使用規定日益嚴格，未來若遇都更或法規變更，可能影響現狀使用合法性與價值。

2. 物件評論

這是一筆「條件極具特色但挑戰明顯」的商業置產標的。該物件最大的賣點在於中山路寬廣的臨街面寬，這對於需要大型招牌或展示空間的業主來說具有相當高的獨特性與稀缺性。然而，54 年的屋齡、二樓的平面配置以及工業用地的屬性，構成了顯著的使用門檻。

是否值得購買： 建議僅在「特定需求」下考量購買，不推薦作為一般投資型店面。

主要理由：

財務評估優先：由於屋齡已高，購置前務必先確認銀行對該物件的核貸條件（如年限、利率及貸款成數），以免因資金壓力影響投資效益。
用途須吻合：若您計畫將此作為自用型工作室、展示廳或特定產業的倉儲門市，且不需依賴二樓自然人流量，則其面寬優勢能彌補屋齡與樓層短板；若期望透過短租獲得穩定租金報酬，則建議尋求地面層或新成物件。
核實法規：購入前請務必確認您的營業項目是否允許在「工業用」土地上登記設址，以免購置後無法使用。