鳥松買屋 / 鳥松買房 - 澄清湖鳳凰圓山

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2088 萬
參考單價：24.18 萬/坪
地址：高雄市鳥松區圓山北路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 2廳 2衛
總坪數：86.35 坪 (包含車位面積)
主建物面積：38.31 坪
附屬建物面積：4.69 坪
共同使用：43.35 坪
土地面積：14.79 坪
樓別/樓高： 9樓 / 14樓
屋齡：24 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：大華國小
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格坪效佳：總價 2088 萬包含車位，總坪數達 86.35 坪，單價約 24.18 萬/坪，在市場上具備價格優勢。 2. 格局規劃優異：將原 4 房改為 2 房設計，客廳與主臥皆有陽台，室內空間寬敞且採光通風良好。 3. 社區環境單純：採一樓兩戶、兩部電梯配置，住戶較少，隱私性高且居住品質穩定。 4. 景觀與機能兼具：位於澄清湖畔享有湖景，鄰近長庚醫院、文山特區及大華國小，生活機能便利。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡因素：屋齡約 24 年，購屋時需留意建物外觀、管線老舊狀況及公共設施維護成本。 2. 房型限制：雖總坪數大，但實際臥室僅 2 間，不適合人口較多的多代同堂家庭。 3. 地理位置：位處鳥松區，雖屬高雄都會區範圍，但需考量往返核心區段的通勤時間。
機會 (Opportunities)	1. 交通建設利好：周邊規劃捷運 Y6、Y7 站，未來通車後將大幅提升交通便捷度與區域價值。 2. 環境資源稀缺：澄清湖湖景資源在都市中較為難得，具備吸引特定族群的長期價值。 3. 區域發展潛力：鄰近文山特區持續開發，周邊生活圈日益成熟，利於日後出租或轉手。
威脅 (Threats)	1. 老屋維護風險：隨屋齡增加，可能面臨修繕基金不足或重建意願低等問題。 2. 施工與發展不確定性：捷運施工期間可能造成短暫干擾，且通車時間與最終站點位置仍存變數。 3. 市場波動：房市景氣循環可能影響資產增值幅度，需買方考量自身財務與置產時機。

2. 物件評論

購買建議：值得列入考慮

此物件對於重視「居住空間舒適度」與「生活環境品質」的購屋者而言，具備相當高的購買價值。

主要理由如下：

超高性價比：總價 2088 萬同時包含車位與 86 坪空間，且經過格局調整，室內實坪使用率極高，對於家庭成員較少但追求寬敞生活的買家來說，是難以找到的標的。
居住隱私性佳：一樓兩戶的純住宅配置在電梯大樓中較少見，能有效避免擁擠感，提供安靜的居家環境。
未來增值潛力：結合澄清湖景觀資源與未來的捷運路网（Y6、Y7），不僅自住舒適，亦具備中長期資產增值的基礎條件。

溫馨提醒：由於屋齡約 24 年，建議您在決定購買前，務必請專業人員進行房屋結構與管線檢測，並確認社區公費管理狀況，以確保後續居住無虞。若您接受老屋維護成本並符合家庭人口需求，這是一個值得深入洽詢的優質物件。