東山咖啡關子嶺平房  東山買屋 / 東山買房 - 近東山咖啡公路三合院台南新營房仲

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2288 萬 (含車位價)
參考單價：73.81 萬/坪
地址：台南市東山區東原地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 2廳 3衛
總坪數：31 坪 (不含車位面積)
土地面積：426 坪
樓別/樓高：整棟 / 1樓
屋齡：54 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 農舍
車位：庭院式

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
面臨路寬：約4.5米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間寬敞適合大家庭：擁有 7 房 2 廳 3 衛及 31 坪產權，對於多代同堂或親友聚會的需求非常適合。 2. 居住環境優美：鄰近東山咖啡公路，景觀幽美，遠離都市喧囂，適合追求寧靜生活者。 3. 基礎設施完善：標榜全新整理且水電供應穩定，基本生活機能無虞。 4. 交通便利性尚可：距離公車站約 2 分鐘車程，前往東山休息站及主要幹道也屬方便。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：屋齡達 54 年，雖經整理但仍需留意結構安全性與後續維修成本。 2. 產權性質限制：標註為農舍型態，受農業用地相關法規限制较多（如使用期限、改建條件）。 3. 停車空間受限：僅有庭院式車位，缺乏封閉式私人車庫，安全與遮陽防雨機能較弱。 4. 地理位置非核心區：位於東山區鄉村地带，生活機能与都會區相比仍顯不足，不適合通勤上班者。
機會 (Opportunities)	1. 休閒旅遊商機：因位處咖啡公路沿線，若符合法令規定，具備發展民宿或短租的潛力。 2. 退休養老需求：隨著高齡化趨勢，此類清幽環境適合規劃為長居養老或度假屋。 3. 家族置產：對於需保留家族產業或尋找大型聚會場所的買家，是極具價值的選擇。
威脅 (Threats)	1. 轉手流動性低：農舍及鄉村型住宅在市場上接盤族群較少，未來轉售可能面臨困難。 2. 法規風險：農業用地使用規範嚴苛，若誤用或無法符合耕作要件，恐面臨違建拆除或罰款風險。 3. 自然災害隱憂：山區環境需考量地質條件，需確認房屋周邊是否有落石、淹水或地層下陷的潛在風險。 4. 維護成本高：舊宅翻新後仍需定期維護，加上位於山區的管線與道路保養問題可能增加持有成本。

2. 物件評論

購買建議：特定需求者值得考慮，一般自住者需謹慎。

這棟位於東山咖啡公路旁的三合院具備獨特的閒適氛圍，對於追求「退休養老」、「家族聚會」或「度假置產」的買家來說，是一個相當具吸引力的選擇。其空間優勢與優美的景觀是主要賣點，且近期整理的基礎設施降低了立即入駐的障礙。

然而，在評估購入前，您必須優先考量農舍法規的限制以及房屋老化帶來的潛在維修風險。由於屋齡已達 54 年且位於非都會區，市場流動性不如城市住宅。若您無法符合購買或持有農舍的法律資格（例如農業身分認定），或者您的主要目的是都市通勤與資產快速增值，此物件則不建議列入首選；但若能將其作為長期的度假宅院或退休居所，這將是一處難以複製的優質選擇。