耘非凡四房富豪尊邸  東區買屋 / 東區買房 - 台南工業用地富立建設耘非凡四房富豪尊邸

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：6288 萬 (含車位價)
參考單價：53.35 萬/坪
地址：台南市東區林森路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：耘非凡
格局： 4房(室) 2廳 4衛 1陽台 1廚房
總坪數：117.87 坪 (包含車位面積)
主建物面積：64.67 坪
附屬建物面積：8.38 坪
共同使用：44.82 坪
土地面積：15.67 坪
樓別/樓高： 3樓 / 26樓
屋齡：9 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：5200 元/月
面臨路寬：30米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段核心：位於東區林森路與東門路口，交通網絡發達，通往各大商圈與交流道便捷。 2. 建商信譽：富立建設在台南口碑良好，對於建材品質與保值能力有較強保證。 3. 格局實用：四房四衛的設計適合三代同堂或重視隱私的家庭，居住機能完整。 4. 車位配置：附贈雙車位且為坡道平面式，在市中心擁有雙車位是極大加分項。
劣勢 (Weaknesses)	1. 樓層較低：位於 3 樓（共 26 樓），採光與隱私可能不如高樓層，且易受路面噪音干擾。 2. 單價計算落差：參考單價 53.35 萬/坪是含總坪數，若換算至主建物與附屬建物，實際使用單價較高。 3. 總價門檻高：总价 6,000 萬元以上屬於豪宅等級，流動性相對普通住宅較差。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展：鄰近成大學區、平實營區重劃案與文化中心商圈，周邊房價有補漲潛力。 2. 租金需求：東區精華地段對於高所得族群或外派人員具吸引力，長期租賃市場穩定。 3. 保值價值：建商宣傳該案為區域內保值力強勁之作，若能確認歷史成交數據支持更佳。
威脅 (Threats)	1. 噪音與環境：位於交通要道林森路上，車流噪音可能影響居住品質與轉手價格。 2. 土地性質疑問：案名提及「工業用地」但用途標示為「住家用」，購屋前需務必核對土地登記狀况以免後續爭議。 3. 經濟環境：高總價房產對景氣循環敏感，若遇升息或房市修正，資產折損風險較高。

物件評論

是否值得購買： 視您的預算與居住需求而定，對於「自住」族群較具吸引力，但投資需審慎評估。

主要理由： 此物件位於台南東區核心地帶，富立建設的建造品質與雙車位配置是顯著的優勢，且屋齡 9 年仍屬新案，格局適合家庭長期居住。然而，3 樓面對林森路主幹道可能面臨噪音問題，且總坪數包含大量公共面積，使得實際居住的單價成本偏高。若您不介意低樓層採光或主要考量的是區域保值與生活便利性，這是一個值得考慮的標的；但若您對景觀與隱私要求極高，建議優先挑選較高樓層單位再行決策。同時務必確認土地登記用途是否無誤。