竹科光埔商業區店面  東區買屋 / 東區買房 - 竹科光埔商業區富宇雲鼎店面{{新竹首購推薦}}

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~5600 萬~~5500 萬 (含車位價)
參考單價：73.71 萬/坪
地址：新竹市東區埔頂一路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：富宇雲鼎
總坪數：74.62 坪 (包含車位面積)
主建物面積：45.9 坪
附屬建物面積：5.83 坪
共同使用：22.89 坪
車位坪數：7 坪
土地面積：10.52 坪
樓別/樓高： 1~3樓 / 23樓
屋齡：10 年
法定用途：店鋪
形式/類型：其它/ 透天厝
車位：坡道平面式
車位描述：B1-169
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：4200 元/月
鄰近學校：市立關埔國小、市立光武國中
鄰近公園：關埔公園
生活機能：關東市場.全聯.頂好.好市多
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置優越：位於竹科光埔商業核心區，鄰近好市多、迪卡儂、星巴克及關東市場，生活與購物機能成熟。 2. 租金收益穩定：目前已有租約，月收約 6 萬 5 千元（含管理費），可提供現金流。 3. 空間格局實用：共三樓加夾層，單坪使用空間大，寬度達 6.17 公尺，適合多種商業型態。 4. 周邊發展潛力：東區入籍人口與竹科就業人數持續攀升，長期消費力看好。
劣勢 (Weaknesses)	1. 投資報酬率偏低：以目前售價計算，年租金報酬率約在 1.4% 左右，低於一般店面投資期望值。 2. 總價門檻高：總價達 5,500 萬，對買方資金調度能力要求較高。 3. 樓層資訊稍顯混淆：資料顯示「1~3 樓 / 23 樓」，需確認實際使用權屬與動線規劃是否符合需求。
機會 (Opportunities)	1. 自營可能性高：適合希望創業或經營事業者直接自住，租金可視為自我支付。 2. 區域增值空間：光埔重劃區開發程度持續加深，長期而言具資產保值與增值潛力。 3. 商業集聚效應：周邊連鎖品牌進駐成熟，易形成商圈聚集效应，有利招商。
威脅 (Threats)	1. 租約斷檔風險：若現有租約到期未續租，需耗時尋找新租客，且租金水位未必能維持現狀。 2. 景氣波動影響：商業店面受宏觀經濟消費力道影響較大，可能面臨經營空窗期。 3. 市場供需變化：周邊若有新競標或開發案，可能分散人潮與競爭商家。

買屋評論與建議

這筆物件位於新竹東區熱門的商圈核心，地理位置與生活機能極佳，對於希望長期置產或打算自行經營事業的買方來說，是一個具備「地段保值」潛力的好標的。其優勢在於已有租約帶來的穩定現金流，且空間寬敞，可塑性高。

然而，從投資角度看，目前的租金報酬率相對保守（約 1.4%），若純粹以短期獲取高額租金回報為目的，此價格稍顯昂貴。因此，建議您在考慮購買前，優先確認租金收入是否含稅及管理費細節，並嘗試就總價進行評估與協商。若您具備長期持有心態，或計畫將該處作為創業基地以節省營運成本，則此物件非常值得進一步洽詢看屋。總體而言，是一筆適合「防守型」資產配置的選擇，而非「進攻型」高收益標的。

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