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緊鄰營業額最高的SOGO百貨
純一樓金店面忠孝復興站4號出口旁30米
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大安區師大商圈精華地段塔式大車位24｜房仲小呂
1.位於師大精華商圈，周邊住宅、商圈、人流穩定，不論自用或投資持有都具備價值。
2.塔式大車位｜尺寸實用：車寬2.1公尺、車高1.9公尺、車長5.2公尺、車重2200公斤，一般休旅車停放也相對友善，進出便利、實用性佳！
3.廠商固定檢查維修，設備定期保養維護使用起來更安心。
4.鄰近師大、師大夜市、公園平日人流穩定，地段保值性高。
5.距捷運台電大樓站約500公尺步行約6～8分鐘。
在台北市精華區，難得一個方便、安全又好停的車位~
0827 【大自然世界-聽濤樓】北投區行義路 63折
【物件資料】
🎈 社區：大自然世界-聽濤樓
🎈 門牌：台北市北投區行義路186巷54號1樓
🎈 樓層：1樓／共7樓(鋼筋混凝土造)
🎈 主建坪：42.91 坪【住家用】
🎈 附屬坪：9.50 坪
🎈 公設坪：3.12 坪
🎈 土地坪：11.69 坪【第二種住宅區■115年公告現值：139000元/㎡】合計：38.65㎡
🎈 點交情形：點交(現場查封時，第三人李O家在場稱：10289建號建物目前由其占有使用，其係該建物真正所有權人，僅借名登記於債務人李O輝名下，無配附停車位。又第三人李O家與債務人李O輝已於114年8月27日經本院114年度移調字第164號調解筆錄合意終止借名登記契約)
🎈 拍賣原因：清償借款
🎈 投標地點：士林 法院
🎈實價登錄:同社區成交均價(55.01萬/坪)
🎈第三拍底價:1,994.0萬(35.9萬/坪)
【生活機能】
✅萊爾富便利商店 北投紗帽店，600公尺，步行9分鐘
【交通機能】
🚘行義路一公車站，290公尺，步行4分鐘
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0611【透天四層樓】商四 15間房 都更效益 捷運西門站
【物件資料】
🎈門牌:台北市萬華區康定路25巷35弄6號
🎈樓層:4層樓(鋼筋混凝土造)
🎈主建坪48.62坪
🎈附屬坪10.38坪
🎈另增建坪24.47坪
🎈土地坪:22.08 坪【第四種商業區■114年公告現值：381000元/㎡】合計：73㎡
🎈點交情形:不點交(建物均隔間出租)
🎈一樓:有101、102、103、105號房及一間雜物間
🎈二樓:有201、202、203、205號房
🎈三樓:有301、302、303號房
🎈四樓:有401、402、403號房
🎈頂樓加蓋:501號房，另有加蓋雜物間及房間各一間
🎈注意事項:經臺北市建築管理工程處列部分為屋頂之垂直增建新違章建築，限期強制拆除，部分為其他之水平增建既存違章建築，限期拆除
🎈拍賣原因:《分割共有物（變價）》
🎈投標地點:台北 法院
【生活機能】
✅西門國民小學，130公尺，步行2分鐘
✅臺北市立聯合醫院昆明院區，180公尺，步行3分鐘
✅國賓大戲院, 160公尺，步行2分鐘
✅家樂福超市 台北長沙店，400公尺，步行6分鐘
✅誠品生活西門，170公尺，步行3分鐘
✅臺北市電影主題公園，240公尺，步行3分鐘
✅峨眉立體停車場，250公尺，步 行4分鐘
【交通機能】
🚘捷運西門站，450公尺，步行3分鐘
🚘中興橋，850公尺，車程5分鐘
🚘環河快速道路，400公尺，步行2分鐘
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關於我們
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0611【菁山雅築】3房 雙平面車位 3面採光 稀有釋出
【物件資料】
🎈社區:菁山雅築
🎈門牌:台北市士林區菁山路59號2樓
🎈樓層:2樓/共6層樓(鋼筋混凝土造)
🎈主建坪38.61坪(住家用)
🎈附屬坪4.68坪
🎈停車坪32.88坪(雙平面車位)
🎈公設坪27.03坪
🎈土地坪:34.70 坪
🎈點交情形:點交(第三人高O信在場稱10298建號建物係借名登記在債務人名下，從購入至今都是其與家人居住使用，若房屋拍定，願意配合法院點交)
🎈拍賣原因:《拍賣抵押物》
🎈投標地點:士林 法院
🎈前手交易格局:3房2廳2衛
🎈實價登錄:同棟大樓105年後無交易記錄
🎈前手交易:105年8月6,900萬(66.9萬/坪)
【生活機能】
✅臺灣銀行 行員訓練所, 650公尺，步行10分鐘
✅臺北市私立華岡藝術學校, 500公尺，步行9分鐘
✅家樂福超市 士林格致店, 600公尺，步行10分鐘
【交通機能】
🚘淨水廠公車站，42公尺，步行1分鐘
坐落陽明山私密核心地段，千坪綠意環繞。出門即享仰德大道機能、頂級明星學區與溫泉美景。本案第三拍底價已跌破市場行情，極具創富想像力，不論是作為高資產族群的隱密度假別墅、招待所，或是改造成高質感收租物業創造被動收入，皆具備驚人的獲利潛力與市場稀缺性。低門檻入主陽明山豪宅圈，機會僅此一次！
一、環境特徵：隱密山景與純美式度假氛圍
📌 街道氛圍： 物件位於陽明山菁山路，屬於高隱私性的景觀住宅區。周邊環境寧靜、綠蔭蔽天，展現出遠離塵囂的靜巷特質，同時擁有極佳的芬多精與清新空氣，是台北市少有的自然療癒型聚落。
📌 建築風格： 陽明山知名社區「菁山雅築」，屋齡約 30 年，外觀呈現經典的低密度度假別墅質感。純住家環境加上戶數少、磁場單純，具備極高的抗跌性與品牌保值力。
📌 綠地分佈： 周邊被陽明山國家公園的萬頃綠意包圍，鄰近前山公園、陽明山國家公園管理處、菁山遊憩區與多條賞楓、賞櫻古道，宛如生活在森林芬多精的天然懷抱中。
二、地段價值：陽明山特定住宅區的絕版資產
📌 土地使用分區： 本案基地主要坐落於特定住宅區(二)（持分面積達 102.32 ㎡）。該分區容積率與建蔽率管制嚴格，不僅保障了居住環境的低密度與高舒適度，更讓現有的合法集合住宅具備極高的資產保存價值。
📌 未來發展潛力： 陽明山建地稀少、新案開發受嚴格法規限制。隨著高資產族群對身心靈健康與「第二屋（Second Home）」度假需求的提升，周邊指標別墅與景觀住宅身價不斐，本案具備強烈的比價與帶動效應。
📌 稀缺性： 陽明山華岡、菁山一帶鮮少有電梯住宅大坪數物件釋出。本案附帶 2 個車位（停車坪數高達 32.88 坪），在停車一位難求的山區更顯珍貴，市場流通性極低，屬於「買一戶少一戶」的絕版藏品。
三、 生活機能：500 公尺頂標生活圈
項目
關鍵地標與說明
交通運輸
仰德大道主要聯外幹道，開車約 15~20 分鐘即可直達士林、天母商圈。周邊有公車班次（如 303、小 15 等）往返劍潭捷運站，交通與度假機能兼具。
明星學區
鄰近著名的高等學府中國文化大學，以及指標性的優質學區格致國中，人文與學術氣息濃厚。
百貨市場
鄰近華岡生活圈（山仔后商圈），擁有便利商店、星巴克、摩斯漢堡及各式特色異國餐廳、陽明山溫泉餐廳，日常生活採買、聚餐機能健全。
醫療機構
鄰近新光醫院陽明山醫療站與在地優質診所，並可透過仰德大道快速連結台北榮總、振興醫院及新光醫院等醫學中心。
四、 法拍價格競爭力與利潤分析
本案周邊同類型特定住宅區之華廈、公寓，市場近一年成交均價落在 65 ~ 72 萬/坪。本分析謹慎採用 65 萬/坪 作為基準市場均價進行利潤回推。
💡 單價計算基礎： 依據[謄本]資料記載，總坪數為 103.20 坪（內含主建物 38.61 坪、附屬建物 4.68 坪、公設 27.03 坪、車位 32.88 坪）。
1. 價差比率預估表（以市場均價 65 萬/坪為基準）：
拍次
總價底價
預估單價
與市場價差比率
狀態評估
一拍
5,444 萬
52.75 萬/坪
讓利 18.8%
貼近市價，市場觀望中（流標）
二拍
4,357 萬
42.21 萬/坪
讓利 35.1%
具備誘因，惟受借名登記干擾（流標）
三拍
3,487 萬
33.78 萬/坪
讓利 48.0%
目前拍次！近乎市價 5 折，暴利空間已現
2. 潛在利潤空間：
📌 帳面獲利空間： 若以三拍底價 3,487 萬進場，對標市場價值（103.2 坪 $\times$ 65 萬 = 6,708 萬），潛在帳面套利空間高達 3,221 萬！即便扣除車位價值獨立計算，建坪單價 33.78 萬在台北市士林區亦是絕無僅有的破盤價。
📌 租金投報率： 陽明山具備文化大學學生、教授及外商高管的租屋市場。若將其規劃為高質感度假出租住宅或分租，預估每月保守租金可達 6.5 ~ 8 萬元，以三拍底價計算，預估毛投報率高達 2.2% ~ 2.7%，是非常穩健的被動收入來源。
3. Risk Assessment ＆ 筆錄要點（案號：113富115971）：
📌 點交情形：
建物點交： 10298 建號（房屋主體）原由第三人以「借名登記」及「使用借貸」名義占有，但法院已於 115 年 3 月 9 日核發執行命令除去該使用借貸關係。因此，房屋部分在拍定後確定依法點交。
📌 現況說明：
第三人高志信（原占有人）於現場查封時表示，房屋從購入至今均由其與家人居住，並明確表態「若房屋拍定，願意配合法院點交」。
地下 2 樓附帶 2 個車位，屬於社區共享、依習慣使用，應買人需自行確認社區現行車位分配管制作業。
556-1 地號土地（底價 221 萬）位於社區後方空地，屬於保護區且非建築基地，純屬持分產權。
📌 專家建議：
🎯 黃金進場時機：就是本手（第三拍）！
目前整體價格已被壓低至每坪 33.78 萬，遠低於陽明山當地的土地與建築成本。雖然筆錄中曾有借名登記的複雜背景，但法院已強力排除，且現住人態度友善、願意配合點交，大幅降低了拍後點交的隱形成本。
出價策略： 建議投標人於 115 年 6 月 11 日第三拍時，採取「略高於底價 3% ~ 5%」的防守型加價策略。在避開四拍可能引來的大量投資客競爭之餘，一舉鎖定這間具備超高安全邊際與獲利空間的陽明山度假極品！
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0623【公寓4樓】4房2衛 捷運信義安和站
【物件資料】
🎈門牌:台北市大安區通化街140巷4-1號4樓
🎈樓層:4樓/共5層樓(鋼筋混凝土造)
🎈主建坪32.39坪
🎈附屬坪4.01坪
🎈土地坪:10.35 坪【第三種住宅區(特)(遷)■114年公告現值：433000元/㎡】合計：34.20㎡
🎈點交情形:點交(建物現由債務人及其父親共同居住使用)
🎈注意事項:曾於108年12月23日發生火災，火災係於3樓起火並延燒至4樓，造成系爭建物部分受損，無人員傷亡
🎈建物格局:1廳4房2衛浴及前、後陽台
🎈拍賣原因:分割共有物（變價）
🎈投標地點:台北 法院
【生活機能】
✅臨江街觀光夜市, 180公尺，步行3分鐘
✅喬治高職大安校區, 550公尺，步行8分鐘
✅立人國際國民中小學，350公尺，步行5分鐘
✅法治公園，280公尺，步行4分鐘
✅全聯福利中心 信義信安店，700公尺，步行10分鐘
【交通機能】
🚘捷運信義安和站，550公尺，步行8分鐘
🚘捷運六張犁站，750公尺，步行11分鐘
大安區黃金門牌，通化街精華商圈轉身靜巷公寓！第五拍底價驚爆下殺至每坪38.4萬，總價僅1,398萬！室內實坪超過32坪、超高坪效4房，法拍價全面背離市場行情，無論是收租置產、自住改建皆具備絕佳的破格獲利潛力，這絕對是2026年大安區最強投標標的！
一、環境特徵：繁華商圈轉身後的純美靜巷
📌 街道氛圍： 物件坐落於通化街140巷，屬於典型的「鬧區靜巷」。轉個彎即是熱鬧非凡的通化街與臨江街觀光夜市，各類美食與生活採買一應俱全；回到巷內則完美隔絕喧囂，展現台北市核心區難得的寧靜住宅質地。
📌 建築風格： 本標的為屋齡約45年的5層樓鋼筋混凝土（RC）造公寓。外觀呈現傳統台北市中心公寓的樸實質感，梯間與結構維護良好，公設比極低，室內實坪達32.39坪，相較於周邊新成屋具有極高的室內空間競爭力。
📌 綠地分佈： 步行範圍內即有通化公園、臨江公園等社區型綠意空間，提供了高密度的都市叢林綠呼吸。
二、地段價值：大安黃金軸線的稀缺資產
📌 土地使用分區： 本案土地坐落於大安區通化段三小段319地號，土地分區為第三種住宅區（特）（遷）。本案土地持分高達10.35坪，在寸土寸金的大安區，高土地持分代表極高昂的資產保值性與未來危老都更的豐厚本錢。
📌 未來發展潛力： 周邊大安區土地開發飽和，鄰近的信義路、敦化南路沿線近年多個危老都更案開出每坪130萬以上的歷史高價。本案身處核心，日後若有建商整合，其潛在土地增值效益將呈倍數翻轉。
📌 稀缺性： 台北市大安區「總價1500萬以內」且「建坪超過35坪」的標準房型幾已絕跡，本案的高坪效與超低進入門檻，在市場上具備絕對的稀缺吸引力。
三、 生活機能：500 公尺頂標生活圈
項目
關鍵地標與說明
交通運輸
步行約6-8分鐘可達捷運信義安和站或六張犁站；緊鄰基隆路、信義路、敦化南路等北市核心幹道，公車班次密集，通勤四通八達。
明星學區
位於明星學區大安國小、芳和實中，周邊補教與文教氣息濃厚，吸引許多設籍與注重教育的家庭。
百貨市場
轉向即達臨江街觀光夜市與通化傳統市場，早市採買新鮮、晚市美食匯聚；車程5分鐘直達信義計畫區台北101與各大百貨圈。
醫療機構
鄰近指標性大型醫療院所如台北醫學大學附設醫院及國泰綜合醫院，周邊特色診所、藥局林立，醫療資源極為完善。
四、 法拍價格競爭力與利潤分析
1. 實價登錄資料：
近期一年內真實成交案例明細：
成交年月
完整門牌地址
屋齡
成交單價（萬元/坪）
114 / 10 / 18
台北市大安區通化街１６５巷２９號三樓
49年
78.3 萬
115 / 01 / 20
台北市大安區通化街１２３巷７號三樓
48年
77.9 萬
114 / 05 / 12
台北市大安區通化街１２０巷５號三樓
47年
75.4 萬
🏛️ 最純粹的同質物件均價區間： 75.4 萬 ~ 78.3 萬元/坪
本報告以此區域大數據與同質物件均價，嚴格採取中位數 77.2 萬元/坪 作為基準市場價格。本案每坪單價嚴格使用謄本總坪數 36.40 坪 進行計算，絕不計入未保存登記之增建面積。
2. 價差比率預估表（以市場均價 77.2 萬/坪為基準）：
拍次
總價底價
預估單價
與市場價差比率
狀態評估
一拍 (114/12/23)
3,410 萬
93.7 萬/坪
高於市價 +21.4%
流標（明顯高於市場行情）
二拍 (116/03/10)
2,728 萬
74.9 萬/坪
低於市價 -3.0%
流標（市場觀望心態濃厚）
三拍 (116/04/21)
2,183 萬
60.0 萬/坪
低於市價 -22.3%
流標（買方等待更甜蜜點）
四拍 (116/05/19)
1,747 萬
48.0 萬/坪
低於市價 -37.8%
流標（因分割共有物程序續行）
五拍 (目前拍次)
2026/06/23
1,398 萬
38.4 萬/坪
低於市價 -50.3%
極具投資吸引力，破盤爆發期
3. 潛在利潤空間：
📌 帳面獲利空間： 本案目前進入第五拍，底價單價 38.4 萬/坪，與市場常態均價 77.2 萬/坪相比，價差比率高達負百分之五十點三。若以市場正常行情總價 2,810 萬計，拍定底價與市價存在高達 1,412 萬的驚人價差利潤。
📌 預估租金投報率： 該物件為1廳4房2衛，空間極大。若經適度整理後以整層住家出租，大安區此類坪數月租金保守估計約在 4.2萬至4.8萬元 之間。若以第五拍底價1,398萬推算，毛租金投資報酬率高達 3.6% ~ 4.1%，遠超台北市大安區平均水平。
4. 風險評估與筆錄要點
📌 點交情形：
本案查封筆錄明確記載，建物現由債務人及其父親共同居住使用，格局為1廳4房2衛。本案係拍賣建物所有權全部，拍定後法院負責點交。雖然有使用人，但屬於法定可強制執行點交之範疇，風險屬於可控範圍。
📌 現況說明：
筆錄內有重要瑕疵揭露。經台北市政府消防局函覆，系爭建物曾於108年12月23日發生火災。當時起火點位於3樓並向上延燒至本案所在的4樓，造成建物部分受損。然而，函文強調「無人員傷亡」，且經大安分局函覆最近3年內無非自然死亡紀錄，亦非建管處列管之海砂屋或震損建築。此點在法律上非屬凶宅，但曾有火災受損事實，應買人需將翻修、補強結構之成本納入出價考量。
📌 專家建議：
本案為變價分割共有物案件，民法規定除買受人本身為共有人外，其餘共有人享有優先承買權。這意味著即使您加價標中，共有人仍可在拍定後以同樣價格攔截買回。
目前房價已跌破市價五折，是絕對的甜蜜點。建議投資人進場投標時，出價應微幅高於底價（建議加價至總價1,450萬至1,500萬之間），此價格在市場上依然極具競爭力，同時也能測試共有人的口袋深度與承買意願。此外，投標前應預留約100萬至150萬的室內管線重拉與火災修復裝潢預算。
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在大安區這座城市心臟，找到一處靜謐綠意，是一種難得的生活奢侈。
【耀東花園】──位於靜巷後棟，遠離車流，擁抱校園綠蔭，三面採光、格局方正，讓陽光與微風自由穿梭，是城市中少有的清新之所。
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本戶屋齡約38年，3房2廳2衛，室內空間寬敞，三面採光邊間，坐擁靜巷綠意與人文氣息，既是家庭成長的理想基地，也是退休人士在城市中慢活養生的最佳居所。
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這不只是一間房子，而是一段品味生活的開始。
在書香與綠意之間，為自己與家人，找到真正想停留的所在。
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