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1.楊梅四維萬大商圈，近省道、埔心火車站，社區周邊有四維兒童運動公園，生活機能便利！
2.基地位於四維兒童公園旁，基地1628坪，社區共257戶，公設31.5%，共有249戶住家、8戶店面，一層6戶配2部電梯
3.屋況好不用整理，準備簡單家電即可直接入住！
4.建商配備力霸氣密窗、冠軍牌拋光石英磚、櫻花廚櫃/廚具、DEREK衛浴設備
5.日常採買有埔心市場、萬大黃昏市場、全聯
6.距離埔心車站約1km車程，四維路上亦有國道客運，可通勤至長庚轉運站、捷運三重國小站。
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0917【京澄靖朗】下南崁南崁溪畔景觀輕奢美妝宅
【物件資料】
📍 類型：電梯大樓
📍 社區：京澄靖朗
📍 地址：桃園市蘆竹區光明路一段60巷31號7樓
📍 結構：RC造
📍 樓層：7樓／12樓
📍 屋齡：12年
📍 土地使用分區：住宅區
📍 用途：住家用
📍 格局：現況為無人居住之空屋
📍 拍賣原因：給付票款
📍 投標地點：桃園地方法院
📍 保證金：224萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：41.59坪
▶️ 主建坪：16.99坪
▶️ 附屬坪：2.06坪
▶️ 公設坪：8.75坪
▶️ 停車坪：13.79坪
▶️ 土地坪：5.14坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：南崁商圈，桃園街商圈，榮興路商圈
✅ 學校：錦興國小，光明國小，光明國中
✅ 政府機關：南竹派出所，蘆竹區公所
✅ 醫院：敏盛綜合醫院，各大聯合診所
✅ 藥局：屈臣氏，康是美，大樹連鎖藥局
✅ 公園：光明河濱公園，南崁溪自行車道
✅ 賣場：台茂購物中心，Costco好市多桃園店
✅ 大型百貨：台茂購物中心
✅ 超市：全聯福利中心蘆竹光明店
✅ 便利商店：7-ELEVEN景興門市，全家便利商店蘆竹光明店
✅ 交通：桃園街公車站，光明路公車站
✅ 捷運：桃園捷運綠線G13站預定地
✅ 公車：國道客運往返台北班次密集
✅ 快速道路：台4線，南崁路快速路網
✅ 橋：南崁大橋
✅ 高速公路：國道一號南崁交流道
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【法院筆錄摘要】●點交情形→有點交●
📢 查封時為無人居住之空屋，目前處於斷水斷電狀態。
📢 本案配有地下二樓編號50號之汽車停車位，以及地下一樓編號51號之機車停車位。
📢 屋內留有部分家具，不屬於拍賣範圍，拍定後需依遺留物處理程序返還所有權人或暫付保管。
📢 法院已進行現場調查，查無輻射屋、海砂屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、非自然死亡等特殊情事。
📢 拍賣不動產如於查封後經地政機關實施重測，面積應以重測結果為準，拍定後不得以面積增減請求增減價金。
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【他項權利】債權總額:1200萬
📌 華南商業銀行，1200萬，103.9.19
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/06/11｜1,750.0 萬｜42.08 萬／坪｜有點交｜流標
📍 第二拍｜2026/07/09｜1,400.0 萬｜33.66 萬／坪｜有點交｜流標
📍 第三拍｜2026/08/06｜1,120.0 萬｜26.93 萬／坪｜有點交｜停拍(未送達)
📍 第三拍｜2026/09/17｜1,120.0 萬｜26.93 萬／坪｜有點交｜目前拍次
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【環境特徵】精華核心與靜巷兼具
📌 街道氛圍： 坐落於光明路一段靜巷之內，完美隔絕主幹道喧囂，享有純住宅區的寧靜與高度隱私。
📌 建築風格： 京澄建設口碑卓越，全棟僅89戶，社區外觀維護良好，具備質感與保值實力。
📌 綠地分佈： 鄰近南崁溪河濱公園與綠帶廊道，提供高綠覆率的舒壓散步空間。
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【地段價值】南崁最成熟生活圈
📌 土地使用分區： 屬於高含金量的住宅區，周邊土地開發趨於飽和，資產具備高度支撐力。
📌 未來發展潛力： 坐享南崁交流道與捷運綠線雙效應，持續吸引雙北與桃園在地優質客群移居。
📌 稀缺性： 光明路一帶極少有少戶數、指名度高的社區釋出，本案中高樓層戶別極具市場競爭力。
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【案件特色】黃金地段頂級標準房
🎇 京澄建設桃園知名品牌，建築工法與社區管理具高水準。
🎇 總坪數41.59坪標準規劃，主建物加附屬建物空間方正。
🎇 車位產權明確，同時配置坡道平面汽、機車位。
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【優勢與亮點】 點交空屋神級總價
🏆 本案目前為斷水斷電之空屋，執行法院確認點交，免除繁複的占用人移交問題。
🏆 第三拍底價僅1,120萬，相較於歷史成交總價，具備極強的價格破壞力。
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【注意事項】
⚠️ 房屋目前為斷水斷電狀態，拍定後須自行向相關單位申請重新復水復電。
⚠️ 屋內殘留之動產家具不屬拍賣範圍，拍定後須配合法院程序進行遺留物公告與點交保管。
⚠️ 原所有權人或使用人若有積欠工程受益費、管理費或水電瓦斯費，須由拍定人自行洽商解決。
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【價差比率估算】
💰 拍次：第三拍
💰 底價：1,120萬
💰 單價：26.93萬
💰 實價均價：38.0萬
💰 與實價價差比率：(38.0 - 26.93) / 38.0 = 29.13%
💰 狀態評估：現況底價已大幅低於市場行情，相較於同棟歷史實價登錄具有約29.13%的折價空間。
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【潛在利潤空間】
📌 依照市場同棟大樓未扣除車位均價每坪38萬計算，市價約落在1,580萬，本拍底價具備約460萬的帳面利潤空間。
📌 周邊標準兩房加車位之月租金行情穩定，預估本案年化租金投報率表現優異。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方： 南崁在地首購族、重視品牌的換屋族、長期置產收租型投資客。
🎯 買方痛點： 地段合適的中古屋總價過高負擔吃力，且優質社區釋出量極少。
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【投標諮詢】
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0915【中壢過嶺特區 雙層透天】45坪工業大基地
【基本資料】
📍 類型：透天厝
📍 地址：桃園市中壢區民族路六段316號
📍 結構：加強磚造（依現況）
📍 樓層：1~2層 / 總樓層2層
📍 屋齡：依公告（未保存登記）
📍 用途：甲種工業區用地
📍 格局：現況1樓自住、2樓空屋斷水電（依現況說明）📍 拍賣原因：分割共有物
📍 投標地點：桃園地方法院
📍 保證金：200萬
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【坪數說明】
▶️ 建物總坪數：0坪
▶️ 增建坪：98.55坪
▶️ 土地坪：45.48坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：過嶺重劃區生活圈、民族路六段商圈、好市多中壢店商圈
✅ 學校：中平國小、過嶺國中、國立中央大學
✅ 政府機關：桃園市政府警察局中壢分局過嶺派出所、中壢區公所過嶺辦辦事處
✅ 醫院/藥局：祐民醫院、周邊多間連鎖健保藥局
✅ 公園：過嶺森林公園、松勇公園、頭洲溪濱公園
✅ 賣場/超市：好市多中壢店、億客成生鮮超市過嶺店、全聯福利中心中壢過嶺店
✅ 便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店，分布於民族路沿線
✅ 交通：高鐵桃園站、中壢火車站
✅ 快速道路/高速公路：台66線東西向快速道路（頭洲交流道）、國道一號（中壢交流道）
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【法院筆錄摘要】●點交情形→有點交●
📢 本件拍賣標的房屋一樓目前由債務人家人居住使用，二樓目前無人居住且已斷水、斷電，拍定後依現況點交。
📢 屋況嚴重瑕疵：依居住人陳述，一樓有漏水情形；二樓有多處漏水，情況比一樓更為嚴重。頂樓放置水塔處，地板嚴重積水且雜草叢生，整體建物保存現況欠佳。
📢 變價分割與優先承買權：本案係變價分割共有物案件，除買受人本身即為共共有權人外，全體其餘共有人均依法享有優先承買權。若有二人以上共有人主張優先承買，則以抽籤決定。
📢 占用鄰地風險：本件建物主要坐落於拍賣土地上，惟經地政人員勘測，其部分結構（1、2樓及陽台、雨遮等）實體占用鄰地832地號及870地號土地。其占用權源不明，拍定後需自行負擔未來遭鄰地地主聲請拆屋還地之法律與經濟風險。
📢 未保存登記建物：本案建物全部為未辦保存登記建物，拍定後無法持本院核發之權利移轉證書辦理所有權所有權登記，應買人須承擔遭檢舉拆除之違建風險，且不得以面積不符請求增減價金。
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【他項權利】債權總額: 0萬
📌 無記載他項權利，產權移轉
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/02/11｜2,440.0 萬｜53.6 萬／坪｜有點交｜停拍(未送達)
📍 第二拍｜2026/04/22｜1,952.0 萬｜42.9 萬／坪｜有點交｜流標
📍 第三拍｜2026/05/20｜1,561.6 萬｜34.3 萬／坪｜有點交｜流標
📍 第四拍｜2026/06/17｜1,249.3 萬｜27.5 萬／坪｜有點交｜流標
📍 第五拍｜115/07/15｜999.6 萬｜22.0 萬／坪｜有點交｜目前拍次
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【環境特徵】緊鄰成熟重劃區的工業機能幹道
📌 街道氛圍： 本物件位於中壢民族路六段主幹道旁，周邊多為住工混合或廠辦聚落，日間具備一定的交通車流與商業動能，生活採買則可無縫接軌隔邊發展純熟的過嶺重劃區。
📌 建築風格： 屋齡較高之2層樓未保存登記透天，外觀與內部因長年缺乏維護顯得較為窳陋。由於其擁有高達45.48坪之完整產權土地，屬於標準的工業用素地型態地產。
📌 綠地分佈： 車程短距離內可達過嶺森林公園、松勇公園，提供日常基本綠意與休閒散步之去處。━━━━━━━━━━━━━━
【地段價值】都市計畫內甲種工業區素地
📌 土地使用分區： 雙嶺段876地號為中壢市(過嶺地區)楊梅鎮(高榮地區)新屋鄉(頭洲地區)觀音鄉(富源地區)都市計劃之「甲種工業區用地」，具備高容積與特定工業、倉儲、廠辦之多元開發與整合潛力。
📌 未來發展潛力： 位處北台灣核心物流與製造業重鎮的中壢、楊梅交界段，鄰近台66線頭洲交流道，周邊工業素地日益稀缺，長線隨科技廠辦外擴與微型企業進駐，地段整合與保值效益顯著。
📌 稀缺性： 市場上少有總價千萬元內即可入手「土地高達45坪、產權1/1完整」之甲種工業區基地，對於特定微型加工廠、倉儲自用客或都更中長期整合者而言，是絕版的入市籌碼。
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【案件特色】低總價近百坪室內使用空間
🎇 總價僅900多萬，在北台灣精華區屬於極低門檻之透天資產，入市成本極低。
🎇 房屋全面零公設，實質可支配的室內兩層樓加增建總面積高達98.55坪，空間利用彈性極大。
🎇 鄰近台66線與國道一號，南北往來通暢，完美符合高效率之商業與貨運交通動線。
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【優勢與亮點】 價格重挫跌破土地價值，自住點交產權清白
🏆 買地送屋：第五拍底價已修正至999.6萬元，以透天「土地計價」之估算基準來看，土地單價僅22萬元/坪，底價已遠遠低於市場純工業素地之行情，價值極度浮現。
🏆 法院點交精品：筆錄明確載明主建物「拍定後點交」，雖然二樓斷水電且有漏水，但點交條件確保了拍定人能合法、安全地受領房屋實體。
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【注意事項】
⚠️ 變價分割優先承買權：本案為變價分割共有物案件，非應買人之共有人得標後，其餘共有人可在公告期內以相同價格優承，投標人須預留資金可能被發函程序卡住數月的準備。
⚠️ 占用鄰地與拆屋風險：建物部分結構確定占用相鄰之832地號與870地號土地，其占用權源不明，拍定人須承擔未來被鄰地地主提起「拆屋還地」訴訟或需高價收購鄰地產權之潛在經濟風險。
⚠️ 未保存登記與屋況嚴重漏水：全棟均無保存登記，無法辦理所有權登記且屬違建列管。此外，全屋一、二樓與頂樓有大面積嚴重漏水、積水與雜草，交屋後必須編列一筆龐大的防漏與全屋結構翻修預算。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第五拍
💰 底價 : 999.6 萬
💰 單價 : 22.0 萬 / 坪（透天類型以土地坪數為計價基礎：999.6 萬 / 45.48 坪）
💰 實價均價 : 51.0 萬 / 坪（未扣除車位，以土地坪數計單價）
💰 與實價價差比率 : (51.0 - 22.0) / 51.0 = 56.86%
💰 狀態評估 : 目前第五拍折算土地單價為22.0萬/坪，相比實價揭露行情51.0萬/坪，價差比率高達56.86%，具備極其巨大且安全的折價誘因。儘管本案伴隨「占用鄰地、全棟既存違建不辦登記、共有物優承、全屋嚴重漏水」等高難度複合抗性，但因總價已完全跌破土地本身的原料價值，利潤空間成形。預估本拍次流標風險極低，將吸引具備法律整合背景的專業法拍投資客或在地廠辦自用族進場投標。
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【潛在利潤空間】
📌 參考周邊工業透天之純土地實價行情每坪51萬估算，本案土地產權市值便高達2,319萬元。目前第五拍底價僅999.6萬元，若能順利標得且排除共有人優承，帳面潛在的素地價差套利利潤空間高達1,319萬元以上。未來若能與占用鄰地之地主達成和解整合，其長線開發價值將會翻倍。
📌 由於本案現況全棟無保存登記，且一、二樓及頂樓處於斷水電、嚴重漏水與積水之窳陋狀態，並伴隨占用鄰地之法規風險。初期在未進行大規模結構補強、全面抓漏與產權法律釐清前，完全不建議進行傳統的租賃用途。本案核心利潤在於土地產權整合與長線翻新之資產價值。
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稀有一樓｜獨家鴻承鑄玥近公園挑高兩房車｜小呂
關於房屋特色：
✨ 社區剛交屋，全新未住過，屋況乾淨漂亮。
✨ 室內挑高約4米，目前未施作天花板，保留夾層與裝潢設計的彈性，可以打造專屬於您的理想空間~
✨ 配備錦鈜氣密窗、降噪木地板、日系 Clean Up 廚具、智能馬桶、洗烘碗機，入住前只需添購基本家電即可！
✨ 稀有一樓戶，生活動線順暢，適合長輩、小家庭或有毛小孩的家庭
✨ 電梯旁車位停車便利，未來若更換電動車，建商也已提前規劃好充電設備的預留管槽。
✨ 公設豐富｜接待大廳、中庭花園、健身房、兒童遊戲區，充滿質感的蔦屋書店閱覽空間，每天都有度假的感覺！
✨ 公車站步行約160公尺，可直達桃園總站、永寧捷運站及高鐵桃園站，通勤更加方便！
✨ 周邊有豐德公園、蝦皮店到店、全家、7-11、麥味登，生活便利！
✨ 社區共255戶，戶數適中，住戶結構相對單純，居住品質舒適~
✨ 屋主誠意出售，歡迎預約賞屋，親自感受這間房子的舒適與空間感
關於小呂：
小呂自己也是 「鴻承鑄玥」 的住戶。
了解社區周邊的生活環境、交通機能，以及每天實際居住的感受！
如果您正在為找房子煩惱，
想聊聊貸款、賞屋或購屋過程的大小問題，
歡迎找小呂交流討論！
希望未來有機會和您成為鄰居~
應拍【大隱山莊】石門特區獨棟尊榮電梯別墅
【物件資料】
📍 類型：透天厝（獨棟電梯別墅）
📍 社區：大隱山莊
📍 地址：桃園市龍潭區民治十二街127巷13號
📍 結構：RC造
📍 樓層：1~4層樓/共4層
📍 屋齡：約19.2年（完工日：096年04月15日，以2026年計算）
📍 土地使用分區：住宅區（高地區）
📍 用途：住宅、儲藏室、機械室、停車空間、電梯間、樓梯間、水箱、辦公室
📍 格局：獨棟四層樓自住現況（含地下室、室內獨立電梯、陽台及停車空間）
📍 拍賣原因：拍賣抵押物
📍 投標地點：桃園地方法院
📍 保證金：640萬
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【前手交易】
📍格局:7房2廳5衛
📍3平面車位
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：242.54坪
▶️ 主建坪：195.20坪
▶️ 附屬坪：14.99坪
▶️ 公設坪：32.35坪
▶️ 土地坪：133.03坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：石門水庫風景區商圈、民治路生活圈、龍潭市區商圈
✅ 學校：石門國小、石門國中
✅ 政府機關：桃園市政府警察局龍潭分局石門派出所、桃園市大溪地政事務所
✅ 醫院：國軍桃園總醫院
✅ 藥局：躍獅連鎖藥局龍潭店、屈臣氏龍潭店
✅ 公園：石門水庫溪洲公園、石門公園、溪洲山登山步道
✅ 賣場：全聯福利中心龍潭中正店
✅ 大型百貨：龍潭大潤發、大溪老街商圈
✅ 超市：在地生鮮蔬果超市、自由聯盟生鮮超市
✅ 便利商店：7-ELEVEN石門門市、全家便利商店龍潭民治店
✅ 交通：台灣好行石門水庫線、民治路客運站牌
✅ 捷運：桃園捷運橘線（長線規劃中）
✅ 公車：桃園客運 5053 路公車
✅ 快速道路：台3線（中正路三坑段）
✅ 橋：溪洲大橋、崁津大橋
✅ 高速公路：國道3號龍潭交流道、大溪交流道
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢 占有使用狀況：本件標的於法院查封時為債務人自用，產權與實際使用現況明確，拍定後全案依現況點交。
📢 有無漏水/海砂屋/非自然死亡等註記：經法院現場調查及命債權人查報後，目前未發現有海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損或建物內有非自然死亡等足以影響交易之特殊情事。
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【他項權利】債權總額: 4,980萬
📌 土地銀行，2,580萬，102.02.27
📌 陳ΟΟ，1,200萬，110.11.16
📌 陳ΟΟ，1,200萬，111.06.13
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜115/05/20｜5,000.0萬｜37.6 萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜115/06/17｜4,000.0萬｜30.1 萬／坪｜點交｜流標
📍 第三拍｜115/07/22｜3,200.0萬｜24.1 萬／坪｜點交｜目前拍次 (註：本案為透天別墅類型，每坪單價嚴格以土地坪數 133.03 坪作為計價基礎)
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【環境特徵】石門山畔世外桃源的奢華養生聚落
📌 街道氛圍： 坐落於龍潭知名低密度名宅聚落「大隱山莊」內，民治十二街靜巷開闊，周邊皆為獨立豪勳別墅，林蔭夾道、鳥語花香，具備極高的隱私性與寧靜氛圍。
📌 建築風格： 屋齡約19年之大器獨棟四層樓RC造電梯別墅，規劃有大面積地下室與私人獨立車庫，外觀呈現經典美式莊園別墅質感，石材與建材維護狀態相當優良。
📌 綠地分佈： 緊鄰石門水庫風景區與溪洲山綠帶，開窗即享滿山翠綠與新鮮負離子，是北台灣不可多得的慢活高氧休閒環境。
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【地段價值】北台灣富豪度假與養生首選的度假地帶
📌 土地使用分區： 住宅區（高地區），具備合法的住宅建地效益，本案坐擁高達133.03坪的獨立完整土地產權，資產含金量極高。
📌 未來發展潛力： 石門水庫特區長年以優質的觀光資源與養生氛圍聞名，持續吸引大批雙北高資產族群在此置產作為第二個家或私人度假招待所，長線保值抗跌。
📌 稀缺性： 市場上極少釋出單一門牌即可擁有超過240坪建坪使用空間、破百坪大地坪且配置室內獨立電梯的獨棟大別墅，稀缺地位尊榮無比。
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【案件特色】百坪產權與全棟點交的頂級別墅
🎇 珍稀大地坪產權：擁有高達133.03坪的完整住宅區土地，相較於大樓或小地坪產品，具備極高的土地獨立性與保值效益。
🎇 室內實坪效益極大：總建坪達242.54坪，主建物即占195.20坪，分層空間開闊，完美滿足多功能起居、休閒與宴客需求。
🎇 配備室內獨立電梯：全棟設有內部獨立電梯，友善高齡長輩，上下分層輕鬆便利。
🎇 法院自住現況點交：債務人自住且產權單純，拍定後法院負責全案點交，免去不點交的法律 exclusion 與時間風險。
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【優勢與亮點】 價格破盤修正與點交安全保證
🏆 投標產權安全：法拍市場上罕見的純自用且全點交百坪豪華別墅，產權乾淨，投標安全係數極高。
🏆 降價幅度驚人：第三拍底價已降至3,200萬，相較首拍大幅修正達1,800萬，土地單價降至24.1萬/坪，極具市場競爭力。
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【注意事項】
⚠️ 裝修維護成本：本案總建坪超過240坪且包含室內電梯，拍定後全棟的室內油漆、防水健檢以及電梯保養等初期整理與維護，需預留一筆相對應的工程預算。
⚠️ 出入依賴車輛：地處風景清幽的別墅區，日常大型採買與醫療機能需仰賴開車前往龍潭或大溪市區。
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【價差比率估算】
💰 拍次：第三拍
💰 底價：3,200.0萬
💰 單價：24.1萬／坪（以土地坪數133.03坪計算）
💰 實價均價：28.9萬／坪（依據第三方地產整合平台檢索，龍潭區民治十二街、大隱山莊周邊半徑500公尺內，近一年內同類型透天別墅土地之平均歷史成交行情。成交案例土地單價分別為：25.8萬/坪、28.9萬/坪、20.7萬/坪、40.6萬/坪，經平均計算未扣除車位之土地單價為 28.9萬/坪）
💰 與實價價差比率：(24.1 - 28.9) / 28.9 = -16.6%
💰 狀態評估：目前第三拍底價計算出之單價為24.1萬/坪，相較於周邊市場實價登錄行情28.9萬/坪，已呈現達 -16.6% 的顯著讓利空間。以土地單價不到25萬入手石門特區頂級豪墅，等同於買地送大建物，第三拍已進入最具爆發力的最佳進場布局甜蜜點。
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【潛在利潤空間】
📌 本案第三拍底價3,200萬。參考周邊同社區類似規模之電梯獨棟豪墅市場價值約4,200萬-4,500萬估算，若順利於第三拍拍定，潛在的帳面利潤與市場價差獲利空間可達1,000萬-1,300萬元。
📌 若拍定後將全棟高檔裝潢裝修，規劃為高端私人渡假會所、企業招待所或高質感包棟民宿，預估月租金或實質收益可達8.5萬-10萬元，長線置產綜合年投報率預估可達 3.2% ~ 3.7% 之間。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方：尋求退休養生環境的高資產族群、需要高隱私度假別墅的雙北換屋客，以及欲規劃企業私人招待所的企業主。
🎯 買方痛點：都會區豪宅價格高不可攀且公設比重，難以享受真正的有天有地獨立庭院，且市面上附電梯的大地坪獨棟別墅極為罕見。
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流標【高誠好時代】楊梅埔心優質金店面
【物件資料】
📍 類型：電梯大樓（一樓店舖）
📍 社區：高誠好時代
📍 地址：桃園市楊梅區金溪路382號1樓
📍 結構：RC造
📍 樓層：1樓／7樓
📍 屋齡：約7.7年（107年11月完工）
📍 土地使用分區：住宅區
📍 用途：店舖
📍 格局：含一樓主體及夾層增建使用
📍 拍賣原因：給付票款
📍 投標地點：台北市大安區忠孝東路四段300号10樓
📍 保證金：376.3萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：87.39坪（謄本登記87.45坪）
▶️ 主建坪：48.50坪
▶️ 附屬坪：3.44坪
▶️ 公設坪：25.46坪
▶️ 停車坪：10.05坪
▶️ 增建坪：35.45坪
▶️ 土地坪：21.04坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：埔心商圈、梅獅路商圈
✅ 學校：楊光國中小、瑞塘國小
✅ 政府機關：楊梅區公所、桃園市警局楊梅分局
✅ 醫院／藥局：怡仁綜合醫院、周邊連鎖藥局
✅ 公園：金溪公園、瑞塘公園
✅ 賣場／超商：全聯福利中心、7-ELEVEN、全家便利商店
✅ 交通：台鐵埔心車站、幼獅交流道、國道一號、台66線快速道路
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【法院筆錄摘要】●點交情形→點交●
📢 本件拍賣標的目前為自住使用，建物保養狀況尚新，拍定後點交。
📢 含地下室坡道平面汽車車位編號199號及機車車位編號186號（實際使用情形請投標人自行向社區管理委員會確認）。
📢 含有夾層未辦保存登記增建（建號2586、2583，合計35.45坪），無獨立出入口，拍定人無法辦理所有權登記，並須負擔被拆除風險。
📢 建物登記主要用途為店舖，現況為住家使用。
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【他項權利】債權總額: 2,700萬
📌 第一商業銀行，1,620萬，108.05.01
📌 新鑫股份有限公司，360萬，111.12.23
📌 三信商業銀行，420萬，112.08.04
📌 黃OO，300萬，113.10.18
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/05/20｜2,939萬｜33.6萬／坪｜不點交｜流標
📍 第二拍｜2026/07/15｜2,351.2萬｜26.9萬／坪｜點交｜流標
📍 第三拍｜2026/08/05｜1,881.2萬｜21.5萬／坪｜點交｜目前拍次
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【環境特徵】金溪路優質社區純住宅商圈
📌 街道氛圍：金溪路段環境清幽，路寬舒適，周邊多為新興住宅社區，兼具靜巷品質與店面效益。
📌 建築風格：高誠建設打造，外觀現代新穎，屋齡僅約8年，社區維持良好具相當競爭力。
📌 綠地分佈：緊鄰金溪公園與周邊社區綠帶，散步運動休憩機能佳。
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【地段價值】楊梅埔心發展成熟區段
📌 土地使用分區：住宅區，可作為住家或一般零售店舖使用。
📌 未來發展潛力：鄰近幼獅工業區與埔心車站商圈，周邊新案陸續推出，人口持續移入帶動消費需求。
📌 稀缺性：社區 rare 一樓大坪數店舖，搭配夾層空間，總使用效益大幅提升。
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【案件特色】屋齡新穎超大使用空間
🎇 8年新屋齡，外觀及內部保養狀況優良。
🎇 謄本總坪數87.45坪，另有增建夾層35.45坪，可使用空間極大。
🎇 附設坡道平面車位與機車位，停放便利。
🎇 法院確認點交案件，產權及使用權相對明確。
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【優勢與亮點】 降價幅度高與絕版高CP值
🏆 拍賣價格大幅下修：第三拍底價1,881.2萬（單價21.5萬/坪），價格已具極高吸引力。
🏆 室內空間加倍：含夾層增建使用面積超過120坪，極適合需要大空間之自用或辦公買家。
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【注意事項】
⚠️ 含有35.45坪未保存登記夾層增建，無法辦理登記，拍定人須承擔違建被拆除或遭舉報風險。
⚠️ 謄本未載明車位編號，雖筆錄記載有汽機車位，投標前仍應向管委會核實車位使用權屬與位置。
⚠️ 欠繳之管理費或公用事業費用，請拍定人自行與相關單位協調處理。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第三拍
💰 底價 : 1,881.2萬
💰 單價 : 21.5萬／坪（計算基礎：底價 1,881.2萬 / 總坪數 87.45坪）
💰 實價均價 : 33.0萬／坪（依據近一年區域1樓店面交易行情）
💰 與實價價差比率 : (33.0 - 21.5) / 33.0 = 34.85% (低於市場行情約 34.85%)
💰 狀態評估 : 價格極具競爭力，具備優質進場折價空間。
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【潛在利潤空間】
📌 相比區域店面市場單價，本案拍定價具有約 30%~35% 的帳面價差獲利空間。
📌 若以市場行情出租，預估租金回報表現優異，預估投報率可達 5% 以上。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 需大使用空間之自營業者、辦公兼倉儲使用者、長期收租置產型買家。
🎯 買方痛點: 一般大樓店面公設比高且室內坪數不足；本案夾層增建解決了空間限制，但買方需評估違建列管風險。
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0916【中豐路三層透天】平鎮市中心商業區大地坪透天厝
【基本資料】
📍 類型：透天
📍 地址：桃園市平鎮區中豐路5號
📍 結構：RC造
📍 樓層：1-3層/共3層（另有4樓增建）
📍 屋齡：約48年（完工日：67年8月30日）
📍 土地使用分區：商業區（中壢平鎮都市計畫）
📍 用途：住商用
📍 格局：依現況說明
📍 拍賣原因：分割共有物
📍 投標地點：桃園地方法院
📍 保證金：160.4萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：36.83坪
▶️ 主建坪：32.78坪
▶️ 附屬坪：4.05坪
▶️ 增建坪：37.28坪
▶️ 土地坪：17.31坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：中壢火車站前商圈、新勢公園商圈
✅ 學校：義興國小、新明國中、平鎮高中
✅ 政府機關：平鎮區公所、戶政事務所
✅ 醫院：壢新醫院（聯新國際醫院）、中壢天晟醫院
✅ 藥局：屈臣氏、康是美、連果健保藥局
✅ 公園：新勢公園、老街溪親水公園
✅ 賣場：家樂福中原店、大潤發中壢店
✅ 大型百貨：遠東SOGO中壢店
✅ 超市：全聯福利中心
✅ 便利商店：7-ELEVEN、全家便利商店
✅ 交通：捷運老街溪站（A22）、中壢火車站、公車中豐路站、台66線快速道路
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【法院筆錄摘要】●點交情形→有點交●
📢 本件為債務人與家人自住使用，拍定後點交。
📢 第1460號建號為未辦保存登記之增建（約37.28坪），拍定人無法辦理所有權登記，且有被拆除或遭他人主張權利風險（部分使用鄰地）。
📢 本件為變價分割共有物，全體共有人均有依相同條件優先承買之權，共有人數眾多，通知優買須耗費時間。
📢 無查得非自然死亡（凶宅）等特殊情事，都市計畫為商業區，欠繳水電管理費等由拍定人自行洽商解決。
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【他項權利】債權總額:390萬
📌 平鎮區農會，390萬，98.05.27
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜115/08/05｜1,002.0萬｜57.9萬／坪｜點交｜流標
📍 第二拍｜115/9/16｜801.6萬｜46.3萬／坪｜點交｜目前拍次
📍 第三拍｜預估拍次｜641.3萬｜37.0萬／坪｜點交｜八折降價
（註：本案為透天物件，每坪單價嚴格依「土地坪數17.31坪」進行計算）
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【環境特徵】平鎮核心地段與成熟商圈
📌 街道氛圍： 位於平鎮主要幹道中豐路上，車流量大，具備優質店面效應與熱鬧商圈氣氛。
📌 建築風格： 傳統三層樓透天厝，含頂樓增建使用空間大，商業區效益顯著。
📌 綠地分佈： 鄰近新勢公園與老街溪河岸步道，提供優質綠意休閒空間。
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【地段價值】商業區高地價值與未來潛力
📌 土地使用分區： 商業區（中壢平鎮都市計畫），土地價值極高且具備未來高強度開發或都更改建效益。
📌 未來發展潛力： 緊鄰中壢火車站與捷運站點，隨區域鐵路地下化與站前再開發，增值空間大。
📌 稀缺性： 市中心正路邊高地價商業區透天，釋出量少，具高度資產保值性。
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【案件特色】高效益商業區土地透天
🎇 正中豐路邊，商業區土地17.31坪，價值極高
🎇 擁有37.28坪大面積增建，使用空間足足翻倍
🎇 車水馬龍成熟商圈，適合辦公、店面或出租收益
🎇 拍定後點交，使用權利明確
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【優勢與亮點】 正路邊大地坪商業區透天
🏆 土地分區為高容積商業區，資產保值性與改建開發潛力極佳。
🏆 附帶大量增建面積，實用空間大，室內規劃彈性高。
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【注意事項】
⚠️ 增建建物（1460建號）未保存登記且占用鄰地，有被拆除或遭主張權利之風險。
⚠️ 案件為「分割共有物」，全體共有人享有優先承買權，取得產權可能需要較長等待時間。
⚠️ 應注意透天屋齡較高（約48年），後續可能需負擔較多修繕或整理費用。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第二拍
💰底價 : 801.6 萬元
💰單價 : 46.3 萬／坪（依土地坪數計算）
💰實價均價:(未扣除車位) 56.0 萬／坪（依周邊半徑500公尺內屋齡38～58年透天店面近一年成交土地均價計算）
💰與實價價差比率: (56.0 - 46.3) / 56.0 = 17.32%
💰狀態評估: 第二拍以土地單價 46.3 萬/坪相較周邊市價 56.0 萬/坪已有約 17.32% 之折價優勢，總價僅 801.6 萬，價格已落入合理置產安全邊際區間。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面價差空間：若以周邊透天土地行情 56.0 萬/坪估算（總市值約 969 萬元），第二拍底價 801.6 萬取得之潛在帳面獲利空間約 167.4 萬元。
📌 預估租金投報率：平鎮中豐路整棟透天改裝或整棟出租行情約每月 2.5 萬至 3.0 萬元，以二拍底價取得計算之預估毛租金投報率約 3.7% ~ 4.5%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 尋求中壢平鎮市區低總價店住合一之自營商、長期看好商業區土地危老重建價值之投資人、共有人家族成員。
🎯 買方痛點: 共有物分割優先承買權等待期長、增建部分佔用鄰地之潛在糾紛、老舊透天水電結構翻新成本。
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應拍【益展不二家】中路特區旁雙車位極美6年新成屋
【物件資料】
📍 類型：電梯大樓
📍 社區：益展不二家
📍 地址：桃園市桃園區廈門街100號9樓
📍 結構：RC造（鋼筋混凝土）
📍 樓層：9樓/15樓
📍 屋齡：6年（完工日：109年12月11日）
📍 土地使用分區：住宅區
📍 用途：住家用
📍 格局：2房2廳2衛（依社區同坪數規劃比對，實際格局以現況為準）
📍 拍賣原因：拍賣抵押物
📍 投標地點：桃園地方法院
📍 保證金：350.8萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：57.09 坪
▶️ 主建坪：20.94 坪
▶️ 附屬坪：2.73 坪
▶️ 公設坪：11.14 坪
▶️ 停車坪：22.28 坪
▶️ 增建坪：依公告
▶️ 土地坪：6.76 坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈：中路特區生活圈、向陽公園周邊商圈、桃園市政府府前商圈，日常機能極佳。
✅ 學校：步行可達南門國小、文山國小、桃園國中，優質文教學區完整。
✅ 政府機關：鄰近桃園市政府、桃園地方法院、桃園區公所，辦事效率高。
✅ 醫院：車程可快速抵達敏盛綜合醫院、衛生福利部桃園醫院。
✅ 公園：鄰近向陽公園、風禾公園，享有超大綠地與休閒遊樂設施。
✅ 賣場/大型百貨：車程約 5~7 分鐘可達 IKEA 桃園店、愛買桃園店、台茂購物中心。
✅ 超市：全聯福利中心（桃園中山店）、家樂福超市（桃園廈門店），生活採買便利。
✅ 便利商店：下樓靜巷周邊即有 7-Eleven、全家便利商店，機能無懈可擊。
✅ 交通：車程 5 分鐘內直上國道二號（南桃園交流道），可快速接軌國道一號、三號及桃園國際機場。
✅ 公車：周邊設有桃園客運、免費市民公車站牌，往返桃園市區與中壢通勤便利。
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【法院筆錄摘要】●點交情形→建物依現況點交，車位不點交●
📢 占有使用狀況： 本件拍賣標的於 114 年 11 月 20 日現場查封時，債務人在場陳稱目前由其與家屬共同居住使用。本案建物部分於拍定後依現況點交。屋內動產非本案拍賣範圍，拍定後依遺留物處理程序返還。
📢 車位分配： 本戶登記配賦有 2 個地下室停車位，位於地下二層，編號為 88、89 號。
📢 點交與優先承買權說明： 車位係使用建物共同部分（公設），債務人名下並無獨立之停車位產權，僅具備停車位使用權，因此停車位部分法院不予點交，共有人無優先承買權。
📢 有無漏水/海砂屋/非自然死亡等註記： 經法院初步調查，目前未發現有海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損或非自然死亡等足以影響交易之特殊情事。
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【他項權利】債權總額: 1,755 萬
📌 台北富邦，1133萬，設定日：110.02.22
📌 台北富邦，142萬，設定日：110.02.22
📌 游ΟΟ，480萬，設定日：113.09.23
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/05/21｜2740.0 萬｜48.00 萬／坪｜部分點交｜流標
📍 第二拍｜2026/07/09｜2192.0 萬｜38.40 萬／坪｜部分點交｜流標
📍 第三拍｜2026/08/06｜1753.7 萬｜30.72 萬／坪｜部分點交｜目前拍次
(註：單價依據來源資料中[謄本]總坪數 57.09 坪進行計算，不含增建)
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【環境特徵】中路特區旁的高質感靜巷住宅
📌 街道氛圍： 位於廈門街100號，地處中路特區邊緣靜巷，避開主幹道車流，兼具安寧的居住品質與便利的市區機能。
📌 建築風格： 知名品牌建商「益展建設」興建，外觀沉穩現代，屋齡僅 6 年，社區管理嚴謹，共 132 戶，出入單純。
📌 綠地分佈： 周邊公園綠地密佈，步行可抵達知名的向陽公園與風禾公園，提供極佳的親子休憩綠色環境。
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【地段價值】桃園市核心中路特區利多
📌 土地使用分區： 住宅區，地段發展完整且生活機能極佳，資產抗跌與保值性強。
📌 未來發展潛力： 中路特區為桃園近年發展最為成熟的重劃區之一，新建案林立，受惠於國道二號高快速路網交通優勢，持續吸引雙北與桃園本地購屋族進駐，地段身價穩定走揚。
📌 稀缺性： 市區少有釋出之「6 年屋齡、正兩房、附帶雙車位」優質主流法拍物件，在自住市場中極度搶手。
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【案件特色】黃金中高樓層雙車景觀美宅
🎇 屋齡僅 6 年，整體外觀與公設維護極新，買方得標後免去高額舊屋修繕重置成本。
🎇 坐落於 9 樓黃金中高樓層，視野景觀佳、採光通風好，居住環境舒適。
🎇 公設比適中，登記高達 22.28 坪之雙平面車位（編號88、89），在市區極具實用與資產分配調度價值。
🎇 步行生活圈機能成熟，學校、公園、政府機關、超市一應俱全，家庭生活動線完美。
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【優勢與亮點】 屋齡新穎與超高性價比
🏆 新成屋免大修：僅 6 年屋齡的優質社區，建材與管線均在良好狀態，得標後只需輕裝修即可迅速入住或招租。
🏆 單價驚人下修：第三拍底價折合建坪單價僅 30.72 萬/坪，已顯著低於中路特區及周邊中古大樓動輒 38 萬以上的市場行情。
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【注意事項】
⚠️ 車位不點交：車位登記於大樓公設中，債務人具備使用權，但車位不在法院點交範圍內，投標前須向大樓管委會確認編號88、89之現況使用權利與管理費繳納狀況。
⚠️ 留意動產處置：拍定後屋內遺留之債務人動產需配合法院程序辦理返還或暫付保管，可能需要預留 1~2 個月之遺留物清理點交期程。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第三拍
💰 底價 : 1753.7 萬
💰 單價 : 30.72 萬／坪（依謄本總坪數 57.09 坪計算）
💰 實價均價 : 40.00 萬／坪（經查詢樂居網，針對桃園市桃園區廈門街、益展不二家社區及向陽公園周邊半徑 500 公尺內，一年內 5~10 年新成大樓之未扣車位歷史成交行情進行比對）
💰 與實價價差比率 : (40.00 - 30.72) / 40.00 = 23.20%
💰 狀態評估 : 本案目前第三拍底價單價僅 30.72 萬/坪，較周邊實價行情 40.00 萬/坪相比，折價幅度達 23.20%。此價格在新成屋市場極具競爭力，相當於用中古老屋價格取得 6 年新成大樓與雙車位，預估本拍次將會吸引多組自住客與投資人熱烈參與搶標。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間：若以保守市價 39 萬/坪回推本案 57.09 坪，市場估值達 2,226 萬元。若以三拍底價 1,753.7 萬順利取得，帳面潛在獲利與價差可達 472 萬元以上，增值套利空間相當可觀。
📌 預估租金投報率：此地段極受中路特區、桃園市政府與機場通勤上班族青睞。若將室內規劃為質感兩房，附帶雙平面車位，整層月租金行情預估可達 2.6 萬至 3 萬元，以三拍底價計算，預估年化租金投報率可達 1.8% - 2.1% 之間，並享有新重劃區高幅度的資產增值紅利。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 重視高性價比的首購小家庭、通勤雙北的新婚族群、看好中路特區前景的穩健型置產客。
🎯 買方痛點: 新成屋自備款門檻高；雙平面車位一位難求；擔憂法拍物件過於老舊需要投入高額翻修預算。
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【投標諮詢】
📞 代標顧問｜劉怡吟｜111年登字419331號
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首購推薦｜鴻承鑄玥｜近公園採光兩房車｜小呂
關於房屋特色：
✨ 全新交屋、從未住過，格局方正、採光明亮，從第一天開始就能享受嶄新的居住環境！
✨ 客廳面寬約2.98米，空間比例舒服，不論一家人日常相處或親友來訪，都有自在的活動空間。
✨ 全室已鋪設降噪木地板，搭配錦鈜氣密窗、日系 Clean Up 廚具、智能馬桶、SVAGO 洗碗機，基本配備已準備到位，添購家電就能輕鬆入住！
✨ 電梯旁獨立大車位，上下車、搬運物品都更加方便，並預留電動車充電管槽，現在好用，未來也能因應需求。
✨ 步行約160公尺即可到公車站，可直達桃園總站、永寧捷運站及高鐵桃園站，無論日常通勤或假日出遊都更加便利。
✨ 豐德公園就在生活圈內，周邊還有蝦皮店到店、全家、7-11、麥味登，散步、採買、吃早餐都很方便。
✨ 社區規劃245戶住家、10戶店面，戶數適中，規劃接待大廳、中庭花園、健身房、兒童遊戲區，以及蔦屋書店閱覽空間。
關於小呂：
106年剛入行做房仲時，
小呂曾經幫一位原本租住在新北套房的單親媽媽買到人生第一間房子。
不是什麼豪宅，
是一間有自己的廚房、能讓媽媽親手煮飯給孩子吃的家。
那次經驗讓我真正感受到，
房仲工作的價值不只是完成一筆交易。
也因為這個契機，讓小呂對「解決問題」產生興趣！
這些年，
小呂順利協助屋主成交滯銷多年的舊店面，
完成地主和建商土地廢棄物清運的溝通、
解決客人農地變更特定目的事業用地的需求，
小呂試著在法規、現實條件與不同利害關係之間找出最適合的方向。
小呂相信好的房仲，
在事情遇到困難的時候，
願意多想一步、多跑一趟，
陪著客戶把問題一件一件解開。
所以也期許自己成為這樣的房仲！
一位當您遇到房產上的疑難雜症時，
站在您身邊，一起找方法、找突破口的專業夥伴！
鴻承鑄玥｜全新兩房車客變大升級！近公園衛浴有窗
關於房屋特色：
✨ 全新交屋、從未住過，格局方正、採光明亮，屋況乾淨漂亮！
✨ 客廳面寬約2.95米，空間比例舒服，家具好安排，生活不壓迫！
✨ 屋主特別做了地板客變升級，全室改鋪拋光石英磚，空間感俐落，也方便日後清潔整理~
✨ 衛浴開窗，採光與通風都更好；壁磚、地磚重新挑選，防水層也特別加強做到天花板，兼顧質感與長久使用。
✨ 後陽台鋪設木紋磚，洗衣、曬衣之外，也多了一點溫暖舒服的生活感。
✨ 室內特別增設多組插座，現在智慧家電越來越多，使用起來更方便，也減少日後到處拉延長線的困擾~
✨ 屋內已安裝全新日立變頻冷氣，省下挑選、比價、等待安裝的時間，輕鬆入住~
✨ 錦鈜氣密窗、日系 Clean Up 廚具、智能馬桶、SVAGO 洗碗機一次到位，建商配備加上屋主客變升級，入住前需要準備的事情少很多。
✨ 電梯附近約220×250公分大車位，上下車、搬運物品都方便，並預留電動車充電管槽，提前為未來用車需求做好準備。
✨ 步行約160公尺即可到公車站，可直達桃園總站、永寧捷運站及高鐵桃園站，日常通勤、跨區移動都更加方便。
✨ 豐德公園就在社區旁，周邊還有蝦皮店到店、全家、7-11、早餐店，散步、採買、吃早餐都很方便。
✨ 社區規劃245戶住家、10戶店面，戶數適中，並有接待大廳、空中花園、健身房、兒童遊戲室及蔦屋書店閱覽空間，生活機能與休閒需求一次兼顧。
關於小呂：
106年剛入行做房仲時，
小呂曾經幫一位原本租住在新北套房的單親媽媽買到人生第一間房子。
不是什麼豪宅，
是一間有自己的廚房、能讓媽媽親手煮飯給孩子吃的家。
那次經驗讓我真正感受到，
房仲工作的價值不只是完成一筆交易。
也因為這個契機，讓小呂對「解決問題」產生興趣！
這些年，
小呂順利協助屋主成交滯銷多年的舊店面，
完成地主和建商土地廢棄物清運的溝通、
解決客人農地變更特定目的事業用地的需求，
小呂試著在法規、現實條件與不同利害關係之間找出最適合的方向。
小呂相信好的房仲，
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願意多想一步、多跑一趟，
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0908【中壢民權路 透天辦公室】獨棟鋼骨四層大空間
【基本資料】
📍 類型：透天（廠辦/辦公室）
📍 地址：桃園市中壢區民權路五段579號4層樓
📍 結構：鋼骨造
📍 樓層：1-4樓 / 4層
📍 屋齡：約 26 年（完工日：89年7月10日）
📍 土地使用分區：特定農業區甲種建築用地
📍 用途：辦公室
📍 拍賣原因：拍賣抵押物
📍 投標地點：桃園地方法院
📍 保證金：451.5 萬元
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【坪數資料】
▶️ 總坪數：181.10 坪
▶️ 主建坪：157.61 坪
▶️ 公設坪：23.49 坪
▶️ 增建坪：12.00 坪
▶️ 土地坪：88.34 坪
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【生活與交通機能】
✅ 學校：市立芭里國小(3.1公里)
✅ 公園：洽溪公園(1.6公里)
✅ 便利商店：金古亭便利店(850公尺)
✅ 捷運：機捷橫山站(2.4公里)、機捷桃園體育園區站(2.8公里)、高鐵桃園站(3公里)
✅ 公車：埔頂站(700公尺)
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【法院筆錄摘要】●點交情形→部份點交、部份不點交●
📢 查封履勘時內部已搬空且久無人使用，瓷磚破裂並有壁癌。1、2 樓原租約已屆期，不得續租，拍定後 1 至 4 樓建物主體依現況點交。
📢 頂樓部分出租予電信業者架設基地台，其中「遠傳電信」租期至 118 年 3 月 31 日尚未屆期，屬合法占有，故頂樓部分拍定後不點交；其餘電信租約屆期部分拍定後點交。
📢 土地部分為建物座落基地，拍定後不點交。
📢 第 623、624、625、626 建號為未辦保存登記之陽台及雨遮增建（合計約 12.00 坪），無法辦理所有權移轉登記且需自負拆除風險。
📢 國稅局禁止處分登記及地方法院破產登記，於拍定後均塗銷。
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【他項權利】債權總額: 8200 萬元（拍後塗銷）
📌 華南商業銀行，3700萬，109.05.22
📌 瀚欣國際股份有限公司，4500萬，113.06.11
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍｜2026/05/26｜3918 萬｜44.3 萬／坪｜部份點交｜流標
📍 第二拍｜2026/06/23｜3134.4 萬｜35.5 萬／坪｜部份點交｜流標
📍 第三拍｜2026/07/28｜2507.6 萬｜28.4 萬／坪｜部份點交｜流標
📍 第四拍｜2026/09/08｜2257.3 萬｜25.6 萬／坪｜部份點交｜待標（目前拍次）
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【環境特徵】緊鄰青埔特區外圍，開闊臨路透天廠辦
📌 街道氛圍：座落於民權路五段主要幹道旁，路幅寬敞進出動線極佳，周邊視野開闊採光極佳。
📌 建築風格：全棟 4 層樓純鋼骨（SC/SS）造透天廠辦，樑柱跨距大、內部格局開闊好規劃。
📌 綠地分佈：鄰近青塘園、洽溪公園與綠意農田景觀，工作環境清幽舒適。
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【地段價值】青埔外溢第一圈，大建地稀缺保值
📌 土地使用分區：特定農業區甲種建築用地，獨棟擁有 88.34 坪獨立大建地，土地資產價值極為扎實。
📌 未來發展潛力：車程約 5-8 分鐘即達機場捷運 A19 站及青埔高鐵核心商圈，坐享青埔重大建設與產業外溢增值紅利。
📌 稀缺性：近青埔特區、擁有近 90 坪甲建大基地與近 200 坪使用空間之獨立鋼骨透天產品極為稀少。
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【案件特色】鋼骨結構大建地，四拍破盤進入甜蜜點
🎇 土地高達 88.34 坪、建物總建坪 181.10 坪（外加 12 坪增建），總使用面積近 200 坪。
🎇 鋼骨造結構堅固耐震，無多餘樑柱阻隔，極適合作為企業總部、倉儲物流中心或展售中心。
🎇 1 至 4 樓主要使用空間拍定後點交，產權單純清楚。
🎇 歷經三次流標與應買程序，四拍底價降至 2,257.3 萬元，土地每坪僅約 25.6 萬（建坪單價僅 12.5 萬/坪）。
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【優勢與亮點】 土地價值浮現，大坪效企業首選
🏆 超高土地性價比：以土地 88.34 坪換算每坪僅約 25.6 萬元，對比周邊建地行情極具性價比。
🏆 獨立完整產權：整棟獨立使用、門前腹地寬敞好停車與上下貨，企業自主性高。
🏆 空間尺度宏大：鋼骨 4 層大主建空間，兼具展示、辦公與倉儲多元實用機能。
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【注意事項】
⚠️ 頂樓基地台租約占用：頂樓遠傳電信基地台租約至 118 年 3 月 31 日止，該部分拍定後不點交。
⚠️ 室內屋況需重新翻修：空置多時，室內有壁癌與瓷磚破裂狀況，需預留後續修繕與裝修預算。
⚠️ 未登記增建拆除風險：12 坪陽台雨遮增建為未辦保存登記建物，拍定人須自負違建拆除風險。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第四拍
💰 底價 : 2257.3 萬元
💰 單價 : 25.6 萬／坪（透天案以土地坪數計價；若以建物謄本坪數計算為 12.5 萬／坪）
💰 實價均價 : 35.0 萬／坪（未扣除車位，中壢區民權路五段周邊半徑1公里內甲種建築用地/透天廠辦實價登錄行情）
💰 與實價價差比率 : ((25.6 - 35.0) / 35.0) * 100% = -26.9%（以土地單價計算，底價低於實價約 26.9%）
💰 狀態評估 : 本案四拍總底價 2,257.3 萬元已大幅折讓，土地單價換算僅 25.6 萬/坪，相較周邊行情折讓近 27%，具備龐大進場套利空間與安全邊際。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間：依周邊行情土地每坪約 35 萬元（換算土地總值約 3,092 萬元）推估，若以四拍底價 2,257.3 萬元得標，帳面享有約 834.7 萬元（約 37.0%）之安全獲利邊際。
📌 預估租金投報率：全棟鋼骨廠辦若經整修後整棟出租（月租估約 80,000 ~ 95,000 元，外加基地台被動租金收益），四拍底價年化毛租金投報率可達 4.3% ~ 5.2%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方 : 尋求青埔周邊自用企業總部/廠辦之中小企業主、倉儲物流自營商、長期看好青埔外溢土地價值的置產投資人。
🎯 買方痛點 : 需準備全棟室內翻修與裝潢拉線預算、需承接頂樓基地台不點交租約現況。
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