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物件為四房兩廳三衛，格局方正、空間寬敞，動線流暢，搭配前院停車位，
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經紀人：林麗華（93）北縣字第000929號
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竹北御花園AI園區、仁愛學區4房+2廳2衛
📌社區基本資料
•社區名稱：竹北御花園
•位於新竹縣竹北市三民路
•總戶數約110戶，總樓高7樓
•建築型態：電梯華廈
•1994年5月完工，屋齡約31～32年
•RC鋼筋混凝土結構
•土地使用分區：住宅區
•公設比約24.68%
•坪數規劃約26～83坪，格局約2～4房
•半年抽籤車位
🌳外部環境與地段
•位於竹北市成熟的三民路生活圈，面對仁愛國中第一排
•三民路上各式商家林立，周邊生活機能完整
•鄰近光明一路美食商圈、文化中心、萬家福、竹北火車站
•鄰近AI智慧園區、台元科技園區
•周邊有多家補習班及診所，具有群聚效應
•位於竹北市區，日常採買、餐飲、金融、診所等生活機能相對完整
•鄰近中正國小、仁愛國中學區範圍
•主要交通可利用三民路、光明六路、文信路及周邊市區道路
🚗停車與社區條件
•社區停車位採半年抽籤方式
•社區總戶數約110戶，規模不算過大
•社區為地上7層、無地下室的RC電梯華廈
🏠房屋特色
•室內空間＋附屬建物約31.7坪
•空間感較充足，適合想住大房的買方
•格局空間可依個人需求重新規劃
•重新整理後，可重新打造居住空間
•公設比約24.68%，相較部分新大樓公設比低
•實際坪數及格局仍應以該戶權狀及建物資料為準
📊價格與市場判斷
•竹北御花園近年公開成交單價約落在25～38萬／坪區間
•近年約37萬／坪的成交紀錄
•3房、約31～36坪、無車位的中樓層，可作為較適合比較的主流產品
•一樓、店住、樓中樓、大坪數及特殊交易應分開分析
•含車位交易應先扣除車位價格，再計算房屋單價
•實際價格仍會受到樓層、採光、裝修、面向、車位及屋況影響
⚠️看屋提醒
•屋齡超過30年，電梯、給排水管線、電氣設備、外牆及防水狀況建議詳細檢查
•停車條件採抽籤方式，並非每戶固定配有車位
•三民路及周邊市區道路可能有交通、停車、商業噪音或店家營業影響
•物件實際面向三民路、民族街或社區內側，建議現場確認
•是否有增建、夾層、陽台外推、漏水、壁癌等情況，建議看屋時詳細確認
•社區管理費、公共基金、修繕計畫、電梯保養及公共區域維護狀況，建議依社區及管委會資料確認
•車位所有權、分管協議、抽籤週期與使用規則，交易前建議詳細確認
🎯適合這樣的買方
•想住在竹北成熟市區、重視生活機能的自住型買方
•重視中正國小、仁愛國中學區範圍的家庭
•想找室內空間較充足、可重新整理規劃的買方
•想在成熟市區尋找低公設比中古電梯華廈的買方
•想住大房，並願意透過重新整理打造自己理想居住空間的買方
⚠️ 購屋建議重點
• 建議確認樓層與朝向。
• 建議確認是否含車位。
• 建議留意是否鄰近鐵道或主幹道影響。
• 學區需確認當年度入學與總量管制規定。
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✅ 詳細法令及限制，請依新竹縣政府地政及農業主管機關公告為準
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