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【公司名稱】一零四法拍網股份有限公司
【統一編號】28306523
0615【將捷家和】輕軌安康站 10年新大樓 平面車位
【物件資料】
🎈社區:將捷家和
🎈門牌:新北市新店區安和路一段23號18樓-3
🎈樓層:18樓/共18層樓(鋼筋混凝土造)
🎈主建坪18.11坪【集合住宅】
🎈附屬坪2.32坪
🎈停車坪10.64坪(B2編號257號)
🎈公設坪8.8坪
🎈土地坪:3.84 坪【114年公告現值:185000元/㎡】合計:12.71㎡
🎈點交情形:不點交(第三人劉○秀提出不動產借名登記契約書稱其為實質所有權人,債務人僅為登記名義人)
🎈拍賣原因:《拍賣抵押物》
🎈投標地點:台北 法院
🎈實價登錄:同棟大樓成交均價(57.96萬/坪)
🎈第三拍預估:1,417萬(35.5萬/坪)
🎈前手交易:111年9月 1750萬元(43.9萬/坪)
🎈前手交易格局:2房2廳1衛
【生活機能】
✅新店吉安公園, 260公尺,步行4分鐘
✅中信高級中學, 350公尺,步行6分鐘
✅新店區柴埕市民活動中心, 400公尺,步行6分鐘
✅五一八生活百貨 安康店, 300公尺,步行5分鐘
【交通機能】
🚘輕軌安康站,130公尺,步行2分鐘
新店安坑核心捷運宅「將捷家和」,下樓即是陽光運動公園站!本案為稀有18樓頂樓景觀戶,結構安全、無自然死亡。第三拍底價僅 1,417 萬,對標同社區市價逼近 6 折,套利空間巨大。適合長期置產、改造成質感住宅坐享資產增值與穩定被動收入,黃金轉折點,搶先卡位新店精華增值圈!
一、環境特徵:捷運生活圈與高質感水岸綠意
📌 街道氛圍: 物件位於安和路一段,為安坑地區進入新店市區的咽喉重鎮。周邊街道規劃完善,生活機能與商業氣息濃厚。由於地處高樓層(18樓),能有效隔絕低空噪音,兼具繁華便利與居家寧靜。
📌 建築風格: 知名品牌建商「將捷建設」打造,社區名稱「將捷家和」,屋齡僅約 10 年,在區域內極具屋齡竞争優勢。外觀採取當代簡約的美學設計,基座大器、公共設施維護良好,整體社區質感定位為區域指標輕豪宅。
📌 綠地分佈: 緊鄰高達 20 萬坪的「陽光運動公園」,過個馬路即可享受新店溪畔的大片綠地、自行車道、櫻花步道與運動設施,綠意環繞,生活休閒條件頂標。
二、地段價值:捷運出站即到家的核心資產
📌 土地使用分區: 本案基地坐落於第三種住宅區。該分區具備高度的居住環境相容性與資產保值特質,在整體新店與安坑地區屬於發展成熟且價值穩定的建築用地。
📌 未來發展潛力: 伴隨安坑輕軌全面通車,捷運紅利正持續發酵,本社區下樓就是「K8 陽光運動公園站」,一站即達十四張站轉乘環狀線,直進雙北市中心。周邊新案、央北重劃區的比價效應帶動下,房價推升力道強勁。
📌 稀缺性: 本案為社區內極為稀有的18樓頂樓戶,擁有開闊的無遮蔽視野、通風採光絕佳,且「將捷家和」近年釋出量極低,小坪數附帶 B2 平面大車位(停車坪數 10.64 坪)的物件在二手市場更是奇貨可居。
三、 生活機能:500 公尺頂標生活圈
項目
關鍵地標與說明
交通運輸
下樓即是安坑輕軌 K8 陽光運動公園站,開車 3 分鐘可上中安大橋、新北環快,聯外有國道三號安坑交流道,南來北往四通八達。
明星學區
鄰近優質學區新和國小、安坑國小與及人中學,擁有完善的文教網絡,上下學便利。
百貨市場
周邊步行 5 分鐘內即有全聯福利中心、傳統早市、安康路商圈與眾多餐飲商家,日常採買與餐飲機能成熟。
醫療機構
鄰近耕莘醫院安康分院、新店慈濟醫院以及多家連鎖優質牙醫、中醫與小兒科診所,醫療資源十分完善。
四、 法拍價格競爭力與利潤分析
本案社區「將捷家和」近一年實價登錄之市場成交均價落在 58 ~ 62 萬/坪。本分析謹慎採用 60 萬/坪 作為基準市場均價進行利潤回推。
💡 單價計算基礎: 依據資料來源中[謄本]之登載,本案總坪數為 39.87 坪(內含主建物 18.11 坪、附屬建物 2.32 坪、公設 8.8 坪、停車坪 10.64 坪)。
1. 價差比率預估表(以市場均價 60 萬/坪為基準):
拍次
總價底價
預估單價
與市場價差比率
狀態評估
一拍
2,212 萬
55.48 萬/坪
讓利 7.5%
接近市場行情,且筆錄不點交(流標)
二拍
1,771 萬
44.42 萬/坪
讓利 26.0%
具備誘因,惟市場持續觀望不點交風險(流標)
三拍
1,417 萬
35.54 萬/坪
讓利 40.8%
目前拍次!單價跌破4字頭,利潤空間徹底引爆
2. 潛在利潤空間:
📌 帳面獲利空間: 若以三拍底價 1,417 萬驚喜進場,對標同社區市場價值(39.87 坪 \$ 60 萬 = 2,392 萬),潛在帳面套利利潤空間高達 975 萬!每坪單價僅 35.54 萬,相當於市場行情打 6 折,具備極強的抗跌安全邊際。
📌 租金投報率: 捷運宅加上新店就業人口紅利,本案兩房加車位的格局在租屋市場極受歡迎。預估每月保守租金可達 2.8 ~ 3.2 萬元,若以三拍底價購入,預估毛投報率高達 2.4% ~ 2.7%,是非常亮眼的被動收入資產。
3. 風險評估與筆錄要點(案號:113速130163):
📌 點交情形:【建物及停車位拍定後均不點交】
不點交原因: 筆錄記載第三人劉○秀在場,並提出「不動產借名登記契約書」,主張其為實質所有權人,目前基於此關係占有使用建物及 B2 停車位(編號257號)。
📌 現況說明:
本案經法院函查主管機關,確認無非自然死亡(非凶宅)、無火災、非列管海砂屋與地震受損屋,屋況產權安全度高。
拍定人需自行查明有無積欠大樓管理費,可委託代標公司與管委會洽商解決。
📌 專家建議:
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本案雖然因為「借名登記契約」導致法院不點交,但這也是房價能夠殺到 35.54 萬/坪(近乎 6 折)的結構性原因。對於精通法拍法律流程或具備專業處理能力的投資人而言,這正是創造超額利潤(Alpha)的黃金機會。
出價策略: 三拍底價利潤已接近千萬,極具吸引力。建議投標人提前準備法律排拆配套方案,並於第三拍時以「底價加價 2% ~ 4%」的精準策略切入,在兼顧不點交風險之餘,一舉收下這座捷運高樓增值金磚!
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法院公告使用情形
1‧4530建號建物據第三人劉○秀提出不動產借名登記契約書稱其為實質所有權人,債務人僅為登記名義人,故本於所有權占有使用建物及停車位,停車位位於B2停車場,上開法律關係由拍定人自行解決,故本件建物及停車位拍定後均不點交。另本件標的物原所有權人如有積欠大樓管理費,應由拍定人自行與相關單位洽商解決。
2‧拍賣標的經函查相關主管機關後,並無發生非自然死亡情形,亦無發生過火災事件,亦非屬列管之海砂屋、地震受損屋,有新北市政府消防局114年8月28日新北消指字第1141744145號函、新北市政府工務局114年8月29日新北工建字第1141744201號函、新北市政府警察局新店分局114年11月20日新北警店刑字第1144146133號函在卷可稽。又經查行政院核能安全委員會網站所公告,所有已發現的放射性污染建築物(通稱輻射屋)均為民國71年至73年建造之建物,其使用執照核發日期在71年11月至75年1月間,本件建築物完成日期為105年10月18日非屬前揭公告區間,故核能安全委員會並無進行輻射普查,如有輻射偵測之需要,可洽請經核能安全委員會認可之「合格輻射防護偵測業者」,進行自費檢測,拍定後不得請求撤銷拍定。另債權人、債務人若有影響交易之情事,應檢附相關文件到院以利發布公告。依強制執行法第69條之規定,拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權,請應買人自行查明,不得於拍定後主張。
《拍賣抵押物》
[他項權利: 拍後塗銷]
指名:蔣先生 現任台灣不動產拍賣協會 秘書長
服務專線:02-2265-2389
行動電話:0922-465-931
依執行單位公告底價如未拍定時,酌減20%計算,如債權人指定底價除外。
估算下一拍,如有疑誤,概以執行單位公告為準。
法拍屋無法看屋,業經委託了解屋內現況
[第三拍:1417萬115年6月15日拍賣]
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Houseweb➡www.大台北法拍屋網.tw
資料來源:司法院/台灣金融資產服務股份有限公司/法務部執行署
本物件若有遺誤概以執行單位公告為準
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