桃園市買房
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0916【中豐路三層透天】平鎮市中心商業區大地坪透天厝
【基本資料】
📍 類型:透天
📍 地址:桃園市平鎮區中豐路5號
📍 結構:RC造
📍 樓層:1-3層/共3層(另有4樓增建)
📍 屋齡:約48年(完工日:67年8月30日)
📍 土地使用分區:商業區(中壢平鎮都市計畫)
📍 用途:住商用
📍 格局:依現況說明
📍 拍賣原因:分割共有物
📍 投標地點:桃園地方法院
📍 保證金:160.4萬
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【坪數資料】
▶️ 總坪數:36.83坪
▶️ 主建坪:32.78坪
▶️ 附屬坪:4.05坪
▶️ 增建坪:37.28坪
▶️ 土地坪:17.31坪
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【生活與交通機能】
✅ 商圈:中壢火車站前商圈、新勢公園商圈
✅ 學校:義興國小、新明國中、平鎮高中
✅ 政府機關:平鎮區公所、戶政事務所
✅ 醫院:壢新醫院(聯新國際醫院)、中壢天晟醫院
✅ 藥局:屈臣氏、康是美、連果健保藥局
✅ 公園:新勢公園、老街溪親水公園
✅ 賣場:家樂福中原店、大潤發中壢店
✅ 大型百貨:遠東SOGO中壢店
✅ 超市:全聯福利中心
✅ 便利商店:7-ELEVEN、全家便利商店
✅ 交通:捷運老街溪站(A22)、中壢火車站、公車中豐路站、台66線快速道路
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【法院筆錄摘要】●點交情形→有點交●
📢 本件為債務人與家人自住使用,拍定後點交。
📢 第1460號建號為未辦保存登記之增建(約37.28坪),拍定人無法辦理所有權登記,且有被拆除或遭他人主張權利風險(部分使用鄰地)。
📢 本件為變價分割共有物,全體共有人均有依相同條件優先承買之權,共有人數眾多,通知優買須耗費時間。
📢 無查得非自然死亡(凶宅)等特殊情事,都市計畫為商業區,欠繳水電管理費等由拍定人自行洽商解決。
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【他項權利】債權總額:390萬
📌 平鎮區農會,390萬,98.05.27
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍|115/08/05|1,002.0萬|57.9萬/坪|點交|流標
📍 第二拍|115/9/16|801.6萬|46.3萬/坪|點交|目前拍次
📍 第三拍|預估拍次|641.3萬|37.0萬/坪|點交|八折降價
(註:本案為透天物件,每坪單價嚴格依「土地坪數17.31坪」進行計算)
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【環境特徵】平鎮核心地段與成熟商圈
📌 街道氛圍: 位於平鎮主要幹道中豐路上,車流量大,具備優質店面效應與熱鬧商圈氣氛。
📌 建築風格: 傳統三層樓透天厝,含頂樓增建使用空間大,商業區效益顯著。
📌 綠地分佈: 鄰近新勢公園與老街溪河岸步道,提供優質綠意休閒空間。
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【地段價值】商業區高地價值與未來潛力
📌 土地使用分區: 商業區(中壢平鎮都市計畫),土地價值極高且具備未來高強度開發或都更改建效益。
📌 未來發展潛力: 緊鄰中壢火車站與捷運站點,隨區域鐵路地下化與站前再開發,增值空間大。
📌 稀缺性: 市中心正路邊高地價商業區透天,釋出量少,具高度資產保值性。
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【案件特色】高效益商業區土地透天
🎇 正中豐路邊,商業區土地17.31坪,價值極高
🎇 擁有37.28坪大面積增建,使用空間足足翻倍
🎇 車水馬龍成熟商圈,適合辦公、店面或出租收益
🎇 拍定後點交,使用權利明確
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【優勢與亮點】 正路邊大地坪商業區透天
🏆 土地分區為高容積商業區,資產保值性與改建開發潛力極佳。
🏆 附帶大量增建面積,實用空間大,室內規劃彈性高。
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【注意事項】
⚠️ 增建建物(1460建號)未保存登記且占用鄰地,有被拆除或遭主張權利之風險。
⚠️ 案件為「分割共有物」,全體共有人享有優先承買權,取得產權可能需要較長等待時間。
⚠️ 應注意透天屋齡較高(約48年),後續可能需負擔較多修繕或整理費用。
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【價差比率估算】
💰拍次 : 第二拍
💰底價 : 801.6 萬元
💰單價 : 46.3 萬/坪(依土地坪數計算)
💰實價均價:(未扣除車位) 56.0 萬/坪(依周邊半徑500公尺內屋齡38~58年透天店面近一年成交土地均價計算)
💰與實價價差比率: (56.0 - 46.3) / 56.0 = 17.32%
💰狀態評估: 第二拍以土地單價 46.3 萬/坪相較周邊市價 56.0 萬/坪已有約 17.32% 之折價優勢,總價僅 801.6 萬,價格已落入合理置產安全邊際區間。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面價差空間:若以周邊透天土地行情 56.0 萬/坪估算(總市值約 969 萬元),第二拍底價 801.6 萬取得之潛在帳面獲利空間約 167.4 萬元。
📌 預估租金投報率:平鎮中豐路整棟透天改裝或整棟出租行情約每月 2.5 萬至 3.0 萬元,以二拍底價取得計算之預估毛租金投報率約 3.7% ~ 4.5%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方: 尋求中壢平鎮市區低總價店住合一之自營商、長期看好商業區土地危老重建價值之投資人、共有人家族成員。
🎯 買方痛點: 共有物分割優先承買權等待期長、增建部分佔用鄰地之潛在糾紛、老舊透天水電結構翻新成本。
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經營自家歐帝防水工程10多年,
看過太多問題房。
我不會只講優點,
我會把風險直接講清楚。
不管是買房,還是買地自建,
我只做一件事——幫你選對。
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賣房賣地不能靠運氣。
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「現在適合賣嗎?」
「我這種房子有人買嗎?」
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其實,很多資產不是不能賣,
而是不知道怎麼賣。
小徐每天持續曝光、持續找買方,
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