宜蘭縣買房
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冬山買房
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0916【復興路一段透天店住】面寬10米|宜蘭大學生活圈
【基本資料】
📍 類型:透天(店舖住宅)
📍 社區:復興路透天店住
📍 地址:宜蘭縣宜蘭市復興路一段6號
📍 結構:RC造、加強磚造
📍 樓層:1-4樓 / 3層
📍 屋齡:約 49 年
📍 土地使用分區:住宅區
📍 用途:住商用
📍 拍賣原因:分割共有物
📍 投標地點:臺灣宜蘭地方法院
📍 保證金:494 萬元
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【坪數資料】
▶️ 總坪數:62.30 坪
▶️ 主建坪:51.72 坪
▶️ 附屬坪:10.58 坪
▶️ 增建坪:147.61 坪
▶️ 土地坪:56.62 坪
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【生活與交通機能】
✅ 學校:宜蘭國小(500公尺)、復興國中(750公尺)、蘭陽女中(550公尺)、宜蘭大學(750公尺)
✅ 政府機關:宜蘭縣政府財政稅務(190公尺)、宜蘭縣宜蘭市戶政事務所(65公尺)、宜蘭縣政府警察局(總局)(97公尺)
✅ 醫院:宜蘭仁愛醫院 (170公尺)、國立陽明交通大學附設醫院(600公尺)
✅ 公園:宜蘭演藝廳(450公尺)、宜蘭幾米公園(500公尺)
✅ 大型百貨:新月廣場(600公尺)
✅ 超市:全聯福利中心-宜蘭復興店(500公尺)、南館傳統公有市場(700公尺)
✅ 客運:葛瑪蘭汽車客運 - 宜蘭轉運站(650公尺)
✅ 台鐵:台鐵「宜蘭車站」(800公尺)
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【法院筆錄摘要】●點交情形→除23地號外,其餘拍定後依現況點交●
📢 本標建物由楊姓共有人占有使用,一樓堆放雜物,二、三樓為空屋,四樓供奉神明與祖先牌位;本案除 23 地號(現為機車停車場)外,其餘建物及土地拍定後依現況點交。
📢 暫編 1343 建號為未辦保存登記之增建(合計約 147.61 坪,含1至4層及附屬建物),拍定人無法辦理所有權登記,且其中約 101.27 平方公尺跨越占用鄰地,須自行承擔拆除風險及占用責任。
📢 本件為分割共有物變價拍賣,除拍定人為共有人外,全體共有人依法享有優先承買權。
📢 6建號建物外觀有三面鐵捲門,右側及中間開啟後為櫥窗,出入主要由左側鐵捲門進出。
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【他項權利】債權總額: 拍後塗銷
📌 抵押權拍定後塗銷
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【拍賣紀錄】
📍 第一拍|2026/06/10|3228 萬|57.0 萬/坪|部份點交|流標
📍 第二拍|2026/07/22|2743.9 萬|48.5 萬/坪|依現況點交|流標
📍 第三拍|2026/09/16|2469.7 萬|43.6 萬/坪|點交|待標(目前拍次)
📍 第四拍|八折降價|1975.8 萬|34.9 萬/坪|點交|預估拍次
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【環境特徵】宜蘭大學文教核心,成熟商圈繁華大道
📌 街道氛圍:座落於復興路一段與女中路交會商圈,周邊商家林立、人潮車流熱絡,具備優質臨路商業店面效益。
📌 建築風格:標準透天店住格局,臨路面寬開闊且附帶多層次增建,無虛坪公設干擾,土地獨立完整。
📌 綠地分佈:緊鄰宜蘭縣文化中心大片綠意園區與宜蘭大學校園,散步休閒文教氛圍極佳。
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【地段價值】明星學區文教軸線,大建地具長線改建效益
📌 土地使用分區:都市計畫住宅區,土地合計持有達 56.62 坪,基地規模大且完整。
📌 未來發展潛力:鄰近宜蘭大學商圈與新月廣場,受惠宜蘭鐵路高架化與高鐵延伸宜蘭長期重大建設題材,市心地段極具抗跌保值性。
📌 稀缺性:宜蘭市中心文教精華區內,單一釋出逾 56 坪大建地、使用空間破百坪之透天店住極具稀缺性。
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【案件特色】超大土地持分與增建空間,三拍讓利空間浮現
🎇 土地面積高達 56.62 坪,住宅區建地含金量扎實,兼具危老改建與自用價值。
🎇 謄本登記主附建坪 62.30 坪,外加大面積增建 147.61 坪,全棟可使用空間超過 200 坪。
🎇 建物主體拍定後點交,變價分割完成後產權徹底獨立完整。
🎇 歷經兩次流標降價,三拍總底價壓至 2,469.7 萬元,土地每坪單價僅約 43.6 萬元。
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【優勢與亮點】 大建地超大坪效,宜大商圈旗艦店住
🏆 土地含金量極高:坐擁 56.62 坪市區精華建地,以土地每坪 43.6 萬計價極具資產護城河。
🏆 空間尺度宏大:增建後總使用面積達 209 坪,極適合作為企業據點、學生套房收租或大型店面。
🏆 點交產權明確:除 23 地號外全案依現況點交,公權力交屋保障高。
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【注意事項】
⚠️ 增建占用鄰地與拆除風險:未登記增建達 147.61 坪,且其中 101.27 平方公尺跨越占用鄰地,拍定人須自負違建拆除與鄰地占用法律責任。
⚠️ 共有人優先承買權:本案為分割共有物拍賣,共有人依法享有優先購買權,拍定後需待法院發函調查程序。
⚠️ 四樓神明祖先牌位遷移:筆錄記載四樓供奉神明與祖先牌位,拍定後點交需預留協商請遷時程。
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【價差比率估算】
💰 拍次 : 第三拍
💰 底價 : 2469.7 萬元
💰 單價 : 43.6 萬/坪(透天案以土地坪數 56.62 坪計價)
💰 實價均價 : 52.0 萬/坪(宜蘭市復興路一段/宜蘭大學周邊半徑500公尺內住宅區透天土地實價登錄行情)
💰 與實價價差比率 : ((43.6 - 52.0) / 52.0) * 100% = -16.2%(以土地單價計算,底價低於實價約 16.2%)
💰 狀態評估 : 本案第三拍土地單價僅 43.6 萬/坪,相較周邊市區建地實價行情(約 52.0 萬/坪)折讓約 16.2%,考量其店住雙重效益與大使用坪效,價格已進入合理進場甜蜜點。
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【潛在利潤空間】
📌 帳面獲利空間:以周邊土地實價行情 52 萬/坪(土地總值約 2,944 萬元)推估,若以三拍底價 2,469.7 萬元拍定,帳面即享有約 474.3 萬元(約 19.2%)之安全獲利邊際。
📌 預估租金投報率:若將 1 樓規劃為店面出租(月租估約 35,000 ~ 45,000 元),2 至 4 樓改裝為學生或上班族出租套房(月租估約 35,000 ~ 45,000 元),合計月租金可達 70,000 ~ 90,000 元,三拍底價毛租金投報率約 3.4% ~ 4.4%。
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【核心買方與痛點】
🎯 核心買方 : 鎖定宜大商圈學生套房改裝的專業包租公、尋求市區大建地整合改建的開發商、需大面寬店住合一的在地自營商。
🎯 買方痛點 : 需等待共有人優先承買權調查流程、大面積增建跨越鄰地有拆除與訴訟風險、神明廳祖先牌位點交協商耗時。
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