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2.有1/3皆是公園、學校、綠地、16條的林蔭大道
3.棋盤式道路彷彿置身在國外環境
4.電線桿地下化視線綠意開闊
5.重劃區完整成形生活機能佳
6.學區完整幼稚園小學國中高中大學一條龍
7.交通超級便利環狀公車路線每個地方都有公車
8.超快3分鐘上樹林交流道
9.捷運三鶯線即將通車
0604【公寓4樓】三重忠孝商圈黃金席次 超高投報自住必奪
【物件資料】
🎈門牌:新北市三重區忠孝路三段50巷62號4樓
🎈樓層:4樓/共4層樓(加強磚造)
🎈主建坪23.90坪
🎈附屬坪1.81坪
🎈另增建坪2.36坪(頂樓部分有增建一間廁所及一間儲藏室,據債權人陳稱頂樓曾遭拆除大隊拆除,故僅有塑膠隔板圍著)
🎈土地坪:9.17 坪 【住宅區■115年公告現值:175000元/㎡】合計:30.30㎡
🎈點交情形:點交(本件四樓房屋查封時由債務人之母親及妹妹占有使用,惟現由第三人承租,第三人係於查封後占有,不得對抗查封效力)
🎈注意事項:陽台及浴室有漏水至樓下,之前有打過官司
🎈租賃情形:租期自114年3月10日起至115年3月10日止,每月租金一萬七千元;另自115年3月10日起至116年3月10日止,每月租金一萬七千元,共簽兩本租約
🎈拍賣原因:《執行外國確定判決》
🎈投標地點:新北 法院
【生活機能】
✅二重國民小學 , 600公尺,步行9分鐘
✅三重力行菜市場, 750公尺,步行11分鐘
✅聯邦公園,270公尺,步行4分鐘
✅7-ELEVEN 田豐門市,96公尺,步行1分鐘
✅三民公園 ,100公尺,步行2分鐘
✅新北市立圖書館三重田中分館,260公尺,步行4分鐘
【交通機能】
🚘捷運菜寮站,1.2公里,步行17分鐘
🚘東海中學公車站,130公尺,步行2分鐘
坐落三重核心忠孝路商圈,緊鄰二重疏洪道重劃區。強勢迎來毀滅性第四拍,總價驚爆下殺至 697 萬元,每坪單價僅 24.8 萬元,對標同區市價相當於直接打 64 折!法院公告「查封後租約無效、保證點交」,附帶頂樓超實用增建大空間。無論是首購小資族卡位,或是改套收租,皆是 2026 年雙北絕無僅有的超低總價獲利神話!
一、環境特徵:忠孝商圈文教靜巷,繁華與綠意的完美交織
📌 街道氛圍: 物件位於三重區忠孝路三段 50 巷靜弄內,成功阻隔了主幹道的車流喧囂。出巷口即是生活機能成熟的忠孝路與力行路商圈,呈現「出則繁華、入則寧靜」的優質純住宅特質,是在地客指名度極高的傳統安居聚落。
📌 建築風格: 本案為 4 層樓結構之經典加強磚造公寓,屋齡 50 年。整棟公寓零公設比、無管理費,主建物加陽台登記面積達 25.71 坪(公告內計價坪數包含增建達 28.07 坪),實得得房率達 100%。在現今新案高公設比的市場中,具備極強的實用空間競爭力與高度裝修彈性。
📌 綠地分佈: 步行 6-8 分鐘即可抵達二重埔黃金核心的「新北大都會公園」(二重疏洪道親水公園),坐擁 424 公頃全台最大綠地腹地,為高密度的都市生活提供最奢華的休閒、運動與綠意空間。
二、地段價值:重劃區外溢軸線,超大土地持分都更金磚
📌 土地使用分區: 本案坐落於精華住宅區,本戶土地持分高達 9.17 坪(面積達 30.30 平方公尺)!在寸土寸金、土地飽和的三重市中心,擁有近 10 坪的獨立土地產權,資產抗跌保值性極強,更是未來危老重建、都市更新時爭取高容積與分配價值的頂級籌碼。
📌 未來發展潛力: 緊鄰近年發展最火熱的「二重疏洪道兩側重劃區」,受惠於新北第二行政中心、媒體園區動工,周邊新案實價登錄單價已穩站 65 萬~75 萬/坪。本案位於成熟舊市區,受重劃區新案外溢與拉抬效應極其強勁。
📌 稀缺性: 大台北地區「總價 700 萬以內、有點交、且土地持分近 10 坪」的標準公寓在中古市場早已絕跡。本案因執行外國確定判決而一路流至第四拍,屬於法拍市場極罕見的絕對價格真空帶標的。
三、 生活機能:500 公尺頂標生活圈
項目
關鍵地標與說明
交通運輸
驅車 4-5 分鐘即達**捷運中和新蘆線「先嗇宮站」**或「三重國小站」。緊鄰忠孝路三段、中正北路等主要幹道,開車 3 分鐘直上國道一號三重交流道、新北大道快速道路,一橋極速直通台北市核心。
明星學區
在地優質傳統學區:二重國小、二重國中(設有雙語實驗班),周邊文教補習班與幼兒托育資源高度密集,就學免煩惱。
百貨市場
核心生活圈緊鄰力行菜市場(三重最大傳統集散地之一),步行可達全聯福利中心、愛買三重店,日常採買與餐飲機能高達 100 分。
醫療機構
驅車 5 分鐘即可抵達指標性大型醫療照護後盾新北市立聯合醫院(三重院區),周邊忠孝路上各科專科診所、精緻藥局高度密集,醫療照護無後顧之憂。
四、 法拍價格競爭力與利潤分析
根據實價登錄最新數據,三重忠孝路三段、二重埔商圈周邊屋齡約 45-50 年的公寓,近一年市場成交均價已穩站 37 萬~40 萬/坪。本案目前第四拍總底價 697 萬元,依基本公告坪數 28.07 坪計,預估單價僅約 24.8 萬/坪,直接跌破市場 2 字頭,相較於區域市價 39 萬,驚人讓利幅度高達 36.41%!
1. 價差比率預估表(以市場均價 39.0 萬/坪為基準):
拍次
總價底價
預估單價
與市場價差比率
狀態評估
一拍 (2026/01/15)
1,356.0 萬
約 48.3 萬/坪
+23.85% (高於市場行情)
❌ 流標
二拍 (2026/02/26)
1,086.0 萬
約 38.6 萬/坪
-1.03% (貼近市價下緣)
❌ 流標
三拍 (2026/04/02)
870.0 萬
約 31.0 萬/坪
-20.51% (約市價 8 折甜蜜點)
❌ 流標(公告應買後聲請減價)
四拍 (115/06/04)
697.0 萬
24.8 萬/坪
-36.41% (約市價 64 折)
🎯 目前拍次,絕對歷史低谷甜蜜點
2. 潛在利潤空間:
📌 帳面獲利空間: 若在第四拍以底價 697 萬順利得標,對標市場保守均價(基本產權 25.71 坪 × 39 萬 = 1,002 萬),一進場帳面現賺高達約 305 萬元!巨大的價差利潤足以完全覆蓋後續的室內修繕成本,投資利潤率高達 43.7%。
📌 預估租金投報率: 三重因過橋即達台北市,具備龐大的北市通勤族租屋需求。本案擁有 4 樓實坪大空間,且 4 樓頂樓增建包含一間廁所與儲藏室(現況以塑膠隔板圍繞,建議重鋪輕量鐵皮)。若將 4 樓規劃為標準 3 房整層出租(月租金約 2.5 萬),頂樓稍加整理作為高質感倉儲或微型工作室(月租 8,000 元),總月租可達 3.3 萬元。以四拍底價 697 萬推算,實質租金投報率預估可高達 5.1% ~ 5.7%,是極佳的現金流金雞母。
3. Risk Assessment & Note Summary(案號:114洪119365):
📌 點交情形: 本案拍定後「保證點交」,產權乾淨安全。法院筆錄明確記載,本案假扣押查封時由債務人母親及妹妹占有使用。雖嗣後於 114 年 9 月履勘時發現有第三人林○捷之租約(至 116 年 3 月),但該第三人係於查封後始占有使用,依法不得對抗查封效力。法院已明文公告「拍定後點交」,完全無須擔心不點交之法律風險與惡意占用,屬最安全之標的。
📌 現況說明:
漏水抗性: 筆錄記載後陽台及浴室有漏水至樓下之情形,先前曾有官司訴訟。拍定人需預留約 15-20 萬元之防水工程修繕成本,徹底根治漏水問題。
頂樓增建狀況: 2715 建號為未辦保存登記之增建物(約 7.79 坪),需承擔被拆除風險。筆錄記載頂樓曾遭拆除大隊拆除,故目前僅有塑膠隔板與鐵皮棚架圍著,現由債務人妹妹使用。拍定後頂樓亦納入點交範圍,得得標人可收回重新規劃。
動產保管: 屋內遺留之動產不在拍賣範圍。拍定後需依法配合法院執行遺留物拍照、清冊陳報、限期領回等程序,需預留約 2-3 個月的點交時間成本。
📌 專家建議: 本案具備「二重重劃區旁、近10坪超大土地持分、毀滅性 64 折價差、保證全點交、5%超高投報率」五大極致完美的法拍致勝光環。如今進度已殺入第四拍 697 萬的絕對歷史低谷,總價已落入市場上剛性需求與資金門檻最低的「絕對真空帶」。預期 115/06/04 四拍開標當日,現場將引發多組敏銳的三重在地置產客、改套達人及大批自住小資族瘋狂進場搶標,絕無可能流標。最佳出價策略為:切勿抱持「用底價試試看」的撿漏心態,因為 24.8 萬/坪的單價在三重市中心是不可思議的破盤價。強烈建議在第三拍底價(870萬)與第四拍底價之間,採取「中度溢價」果斷出擊(建議出價落在 750 萬~780 萬),扣除預留的漏水修繕與動產保管時間成本後,精準截擊,成功將這座具備超狂增值潛力的核心金磚收入囊中!
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