破盤惹的禍 四大合理行情估法全失靈
北大特區/中信房屋三鶯團隊 總經理 詹智民 -三峽.樹林.鶯歌 店面 廠房 土地 商辦 捷運三鶯 新北市房價
Like:13
2017-07-13 14:05:41
170
share
經濟日報 記者游智文 ╱ 報導
房市近來多空訊息交錯,建案開價高低也拉大,專業人士說,房市原有四大評估合理行情方式,但一連串破盤戰下來,已全數崩潰失靈,現在買房不想買貴,一定要落實多看多問多比較。
預售屋行情合不合理,過去最常用的抓法,是用中古屋加三成來算,以板橋江子翠來說,當地中古大樓先前行情一坪45~50萬元,預售屋合理行情就是六字頭,好一點就開到七字頭。
但是江翠北側重畫區開出四字頭破盤價後,周邊新建案行情大亂,有的堅守六字頭,有的跟進下殺到四字頭,已比中古屋還便宜,也就是所謂房價倒掛,再用中古屋加三成這種抓法,買貴的機率相當高。
第二種合理行情抓法是,用土地標售容積單價來推算。譬如北市一塊住三土地以一坪200萬元標出或交易,住三容積率為225%,換算每坪容積單價約89萬,合理推案價格大約是八、九字頭。
何世昌說,這種評估方式現在也失靈,因為現在建案降價,地價沒跌,建商推案大多另以容積移轉、申請獎勵或從降低建材等級來降低售價,依照土地公開標售或交易行情來抓建案價格,大多偏高。
第三種是用同區比價方式。譬如區域有多個建案,過去只要排除創新高的案子,看看其他建案開價或成交價格,大約就可知道區域合理行情。現在也行不通,因為除了有價格極高的案子,也有極低的建案,價差落差極大,難以評估合理行情在哪裡。
第四種則是看實價登錄揭露的新成屋行情,過去雖有一些交易,價格明顯偏離市場,但只是極少數,現在很多揭露的價格,看似價格不低,其實建案送裝潢,送家電,實際價格可能揭露行情低了5%甚至一成。
面臨價格混亂,現在購屋希望買到合理價格,必須要比以前更認真比價,過去只要看兩三個案子就可決定,現在可能得把區域全部案子看過一遍,才能判斷自己想買的房子,價格是不是合理。
在地深耕26年 安全 專業 熱誠
三峽鶯歌區 土地.廠房.商辦.店面
商用不動產 敬請指名 詹智民
http://sales.myhomes.com.tw/0939770958
三峽買房 三峽買屋 三峽買降價房屋 鶯歌買房 北大買房 二三行館 中悅 麗寶 皇翔 豪宅 店面 廠房 土地
中信房屋三鶯團隊 粉絲團 https://www.facebook.com/cthouse.sanying/
桃子腳中小學,台北大學,兒童公園,森林公園,海洋公園,全聯,頂好,家樂福,台糖,星巴克,摩斯漢堡,北大特區,三峽區,樹林區,老街預售屋,新屋,中古屋,套房,兩房,三房,四房,樓中樓,透天厝,豪宅,公寓,電梯大廈,別墅,車位,店面,廠辦,土地,租屋,北大特區社區,國際一街,滿築,北大MBA,南北大,北大凱旋,超級大房東,國際二街,哈佛學園一期,諾貝爾,大學城,早安5,21行館,國慶路,太子國際,村康橋水花園,大學路,晶棧,頤和園,大學士家,早安8,碧城秀墅,名人富邦,麗寶維也納,大觀路,上北大,達人菁英,達人生活,學勤冠天下,璞園,北大新天地,北大御景,大德路,日內瓦花園,中北大,北大愛悅,悅園,北大洲,皇翔玉鼎,大英尊爵,wish歐洲,yes歐洲,大義路,中悅彼得堡,春城大砌,萬寶隆,哲理,哈佛學園,大雅路,竹城金澤,和園,早安20,名人尊品,碧城秀墅1,大成路,名人富邦,愛在歐洲,當代CITY,大有路,牛津博士,碧城秀墅3,上合院,學府路,將捷MIT,鼎禮,爵士悅,中悅維也納,竹城千代田,大北大,學勤路,馥園,麗園,雙喜,23行館,大學耶魯,大學劍橋,大學風呂,敦園,館藏,碧連天,大學哈佛,翡冷翠,紫京城,上善若水,北美館,樂活郡,新北大,學林路,臻寶美墅,澄園,陶園,早安16,大學官邸,18行館,三謙釀,學士路,早安11,早安15,北大森閣,學成路,大英博物館,台北大,早安19,早安2,綠園墅,早安3,巴黎花都,四季會館,濟弘四期,大學京都,早安10,馨園,麗寶國際館,麗寶世紀館,心六藝,北大臻善美,皇勝秀鼎,桃子腳路,世界公園,三峽市區,中華路,國光街,復興路,民生街,大同路,介壽路,三峽交通,交流道,三鶯交流道,火車站,山佳火車站,鶯歌火車站,939