屏東縣琉球鄉房地產市場近期觀察

各位好，這一份報告主要針對屏東縣琉球鄉的房地產市場，整理中華民國 112 年 10 月到 115 年 8 月的交易數據，幫大家了解這個區域的房價起伏與交易現況。

價格趨勢：波動較大，近期趨穩

從數據來看，最近 3 個月到 6 個月的平均單價都落在24.60 萬元/坪。這是一個值得注意的基準，因為它比過去 12 個月的平均單價（21.71 萬元/坪）高出許多，代表近期交易價格有向上支撐的跡象。不過，若將眼光拉長到近 24 個月或 36 個月，平均單價分別為 26.16 萬元/坪和 25.16 萬元/坪，顯示目前的價格雖然比一年前高，但整體仍略低於前幾年的平均水準。

值得注意的是，市場價格的波動相當劇烈。在觀察期內，單價最低曾出現 5.49 萬元/坪，最高則達到 61.98 萬元/坪。這種極大的差距，主要來自於市場上個別特殊物件或交易時間點的影響。對一般買賣雙方來說，單價的「平均數」是一個參考，但不可將其視為絕對的市場底線，需視個別屋況與地段而定。

成交量與市場流動性：交易頻繁度低

市場上最明顯的特徵是交易量極少。過去 3 個月僅有 2 筆交易，過去 12 個月也才累積了 9 筆。換言之，大約每個月平均只有 0.75 筆的成交量，部分月份甚至完全沒有交易紀錄。

這對買賣雙方都有影響：

• 買方：由於選項少，市場沒有太大的競爭壓力，通常有較多議價空間。但缺點是看到合意物件的機會較少，可能需要更長時間耐心等待。
• 賣方：由於缺乏流通性，若要快速脫手可能需要更具吸引力的價格。且因為每個月僅有個別交易，單一筆買賣的價格很容易拉高或拉低當月的平均數據，造成市場看起來忽高忽低。

產品結構：透天厝為絕對主流

在建築類型的統計中，數據顯示琉球鄉的活躍交易幾乎全部集中在「透天厝」，而公寓與大樓類型的交易紀錄均為無資料或零筆。

這反映出當地的居住機能與建築形態。在這種市場結構下，若您偏好高樓層電梯住宅，在此區域能選擇的對象非常有限；若您尋找透天厝，則能掌握相對清晰的主體市場。這種產品結構也意味著，市場上的生活機能與交通便利性，更多是圍繞著透天厝所形成的聚落發展，而非都會型的高密度住宅區模式。

未來展望與建議

綜合來看，琉球鄉目前的房價呈現**「低量能下的價格盤整」**狀態。雖然近期 3 個月的單價穩定在 24.60 萬元/坪，且高於 12 個月均價，顯示市場有止跌回暖的跡象，但極低的交易量依然是最大的變數。

• 給買家的建議：若您有自住需求，目前的價格穩定度尚可，建議可針對透天厝類型的標的進行挑選，利用市場流動性低的特性，仔細比較單價與議價。
• 給賣家的建議：由於市場缺乏大量成交作為參考依據，建議在委託時，應以近期的實際成交數據（如 24 萬至 26 萬之間）為基準，避免過度樂觀或悲觀，以免脫離市場可接受區間。

總而言之，琉球鄉房市屬於典型的「小眾市場」，交易頻率低導致數據波動大。在做出決策前，建議多方了解實際屋況，並參考近期的平均單價趨勢，比單純盯住單一個月的數據來得穩健。