屏東市房市走勢觀察

您好，這份報告針對屏東縣屏東市，針對民國 112 年 9 月至 115 年 7 月這段期間的數據進行分析。整體來看，這個區域的房市目前正經歷一個明顯的調整期，價格與成交量的變化反映出市場買賣雙方心態的轉變。以下為您整理幾項關鍵觀察。

價格趨勢：呈現修正走勢

從整體數據來看，近 36 個月的平均單價約為 20.75 萬元，但近 3 個月的數據已降至 19.75 萬元。這意味著在過去一年間，市場價格確實經歷了明顯的下修。

進一步觀察月度趨勢，價格最高的月份出現在民國 113 年 7 月與 114 年 7 月附近，當時單價曾衝至 22 萬元以上。然而，到了民國 115 年 6 月與 7 月，單價已滑落至 18 萬多元的區間。

• 對買方的意義： 這表示目前的價格比一、兩年前更具親和力，對於正在觀望的購屋者來說，入手門檻降低，議價空間也可能較大。
• 對賣方的意義： 若此時有售屋計畫，需對照同區段過往高點來調整心態，過於高價的掛牌可能難以成交，建議參考近期實際成交數據來定價。

成交量變化：市場活絡度降溫

成交量是判斷市場熱度的重要指標。數據顯示，民國 113 年 6 月至 7 月期間，單月交易件數曾高達 240 件左右，顯示當時市場交易非常活絡。

但進入民國 115 年近期，單月交易件數已大幅萎縮至 33 件（民國 115 年 7 月）或 63 件（民國 115 年 6 月）。近 3 個月的總交易件數為 196 件，與過去半年或一年相比，活動頻率明顯下降。

• 市場分析： 這種現象通常代表買方進場意願趨於謹慎。在資金成本或市場預期改變的情況下，買賣雙方對於價格的認知落差可能擴大，導致許多潛在交易延宕。
• 注意事項： 由於最近兩個月的交易件數可能受申報時程影響，數據未必完全精確，但價格趨勢仍具有參考價值，顯示市場確實進入較低溫狀態。

生活機能與產品類型分析

雖然數據未列出特定設施名稱，但我們可以透過不同建築類型的價格與需求量變化，推斷市場對於居住功能的偏好。

1. 透天厝與華廈（價格較穩）： 這兩類產品的近 3 個月平均單價分別為 21.65 萬元與 21.96 萬元，價格相對堅挺，且成交量在近期仍維持在一定水平（每月約 20-30 件）。這通常代表這兩類產品具備較強的使用機能，如獨立空間、私密性或較新的社區設施，是家庭置產或尋求較高品質生活的首選。

2. 住宅大樓（價格較低）： 單價約在 14.73 萬元左右，價格較透天或華廈低。這反映了不同產品線針對不同的預算族群。雖然價格較親民，但在房價普遍下修的環境下，其價格優勢也成為吸引預算有限的買方，尤其是看重電梯等現代便利設施的族群。

3. 公寓（無電梯，價格最低）： 平均單價約為 10.59 萬元，價格最具親和力，但近 3 個月交易件數僅 15 件，量價皆呈現最低點。這顯示隨著人口結構變化，對於無電梯、老舊公寓的需求正在萎縮。除非有特殊的地段價值（如市中心），否則買方對於居住便利性（如爬樓梯）的考量，正使其成為市場上的次選。

房市氣氛與未來展望

綜合上述數據，目前的屏東市房市氣氛可概括為「買方市場」。

• 買方需求： 由於成交量下降，買方選擇多且議價機會高。許多買方願意等待價格回穩再進場，不願在價格高點承接。
• 市場結構： 市場正從過去的量價齊揚，轉向「量縮價跌」的調整階段。這種調整有利於長期居住需求者，但對於短期投資或期望資產快速增值的族群，挑戰則較大。

未來可能走勢： 基於近期的價格與成交量同步回落，預期未來數月市場將繼續維持「以價換量」的格局。價格將嘗試在 18 萬至 20 萬之間尋找支撐。若後續有重大交通建設或生活機能提升（如資料中未列出的特定區域開發），可能會帶動局部價格回穩，但整體趨勢仍建議以理性看待。

給一般民眾的建議：

• 若您有自住需求，目前是個可以細細挑選、慢慢議價的時期。
• 若您有售屋計畫，建議檢視同區段近期實際成交價，避免因過高預期而錯失賣出時機。

希望這些分析能幫助您更清楚了解當前的房市狀況。