宜蘭市房市解讀（112 年 3 月 ~ 115 年 2 月）

資料說明

• 期間：112 年 3 月 ~ 115 年 2 月（約 3 年）
• 以成交件數與平均單價作為主要指標，已把「公寓、住宅大樓、華廈、透天」四種主要建築類型分開說明。
• 最近兩個月因申報延遲，件數可能偏低，但平均單價仍具參考價值。

1. 整體市場概況

• 價格：近 3 個月的平均單價比 12 個月、24 個月都低 2–4 萬元，顯示近期有小幅回調。
• 成交量：近 3 個月的件數只占 12 個月總件數的 1/6，主要是因為 115 年 1‑2 月的資料尚未完整。若以 6 個月、12 個月的成交量（247 件、587 件）看，市場仍保持活躍。

結論：宜蘭市的房價在過去 2 年內呈現「先升後跌」的波段，成交量仍維持在每月約 40‑50 件左右，屬於穩定的買賣環境。

2. 各類建築的價格與成交走勢

2.1 公寓（5 樓含以下、無電梯）

• 趨勢：價格在 2022‑2023 年曾跌至 10.8 萬元/坪（2022 年 5 月），之後在 2023‑2024 年回彈至 16‑18 萬元/坪。近期（2024 年 12‑2025 年 1 月）仍維持 14‑16 萬元/坪，波幅不大。
• 成交量：2024 年 8‑12 月交易件數較高（10‑12 件），顯示在預算較有限的族群中仍有需求。

對買方：若預算有限、重視生活機能（學校、商店）且不急需電梯，公寓仍是性價比最高的選擇。
對賣方：價格已在 14‑16 萬元/坪區間穩定，若想快速成交，可考慮在 15 萬元/坪左右稍作讓步。

2.2 住宅大樓（11 樓以上、有電梯）

• 價格波動：2023 年 10‑11 月曾突破 35 萬元/坪的高點，之後在 2024 年 4‑5 月跌回 17‑22 萬元/坪，顯示高樓層、景觀或新建案在市場熱度下降時會受衝擊。近期價格回落至 22‑28 萬元/坪，較去年同期低約 2‑4 萬元。
• 成交量：2024 年 1‑2 月的件數較少（1‑3 件），但 2023‑2024 年中段（6‑10 月）每月成交 6‑12 件，說明需求仍集中在中等價位的大樓。

對買方：若想住在電梯大樓，且不追求高樓層或豪華景觀，現在是「降價」的好時機。
對賣方：若持有的是高樓層或景觀房，可能需要接受 2‑3 萬元/坪的折讓，才能在目前市場上快速脫手。

2.3 華廈（10 樓以下、有電梯）

• 價格趨勢：自 2022 年 5 月的 18.61 萬元/坪逐步上升至 2023 年 11‑12 月的 25‑26 萬元/坪，2024 年 1‑2 月回落至 20‑21 萬元/坪，與整體市場同步呈現「先升後降」的形態。
• 成交活躍：近 3 個月有 33 件成交，佔全部成交的 1/3，說明華廈在宜蘭市仍是最受歡迎的類型。

對買方：性價比高、交通便利（靠近市區、火車站）的華廈是首選，尤其在價格回調時更具吸引力。
對賣方：若物件位於市中心或靠近學校、醫院，建議把價格設定在 22‑24 萬元/坪，較易快速成交。

2.4 透天厝

• 價格波動：2023 年 2 月曾創下 39.83 萬元/坪的高點，之後在 2024 年 4‑5 月跌至 17‑22 萬元/坪，顯示高價位透天多出現在優質地段或大面積戶型。近期價格回升至 24‑30 萬元/坪，仍高於公寓與華廈。
• 成交量：近 3 個月 43 件，佔全部成交的近 1/2，顯示透天在宜蘭市仍是投資與自住的熱門選擇，特別是想要有庭院或自行車停放空間的族群。

對買方：若需要自備土地或想要自行改建、增建，透天提供最大的彈性。現在的價格較去年高點回落，仍屬於合理區間。
對賣方：若土地面積較大或位於熱門街區，建議保留在 28‑30 萬元/坪的定價；若位於較偏遠或需翻修，則可考慮 24‑26 萬元/坪的價格。

3. 需求背後的生活機能與交通因素

4. 買賣雙方的策略建議

4.1 買方（自住或投資）

1. 抓住價格回調：2024 年 1‑5 月的整體單價下降 2‑4 萬元/坪，是進場的好時機。尤其華廈與公寓的價格已跌至 2‑3 年低點。
2. 選擇交通樞紐：靠近火車站或主要道路的物件（華廈、透天）在未來升值潛力較大。
3. 考慮未來租金收益：觀光季節（春節、暑假）租金上漲，透天與高樓層大樓適合做短租投資。
4. 檢視屋齡與維修成本：老舊公寓可能需要翻修，請把預算內含 5‑10% 的整修費用。

4.2 賣方（想快速變現或等待更好價格）

1. 定價要貼近市場：根據建築類型，建議將價格設定在最近 3‑6 個月的平均單價附近，若想快速成交可再降低 5% 左右。
2. 提升曝光：在市中心或近車站的物件，利用「生活機能」作為賣點（學校、醫院、商圈）。
3. 適時把握季節：春季（3‑5 月）和秋季（9‑11 月）成交量較高，若在淡季（1‑2 月）出售，可能需要接受較低的價格。
4. 提供彈性交屋：買方多為外縣市上班族，若能提供彈性的交屋時間（例如延長交屋至 6 月），有助於提升成交機會。

5. 未來走勢預測

綜合判斷：宜蘭市在未來 1‑2 年內，房價可能在 22‑26 萬元/坪之間徘徊，短期內不會出現大幅波動。若您是想長期持有，觀光與交通的正向發展將是最大的升值動能；若您是想在短期內出手，則可以利用目前的價格回調，盡早完成交易。

6. 小結

• 價格：近期小幅回調，平均單價已跌至 3 年低點；各類型價格差距不大，公寓最便宜、透天最高。
• 成交量：每月 40‑50 件，顯示市場仍活躍，尤其華廈與透天佔比較高。
• 需求驅動：交通便利、生活機能完整、觀光與度假需求是主要推手。
• 買方建議：把握現在的價格回調，選擇靠近交通與生活機能的物件。
• 賣方建議：合理定價、強調生活便利與未來交通改善，適時在春秋旺季上架。
• 未來走勢：在宏觀經濟與本地基礎建設雙重支撐下，價格將保持穩定或緩慢上升，投資與自住需求皆有不錯的前景。

一句話：宜蘭市房市正處於「調整後的穩定期」，是想要入市或是想要適時出手的好時機，只要根據生活需求與交通便利度選對物件，就能在未來幾年內獲得不錯的居住品質或資本增值。