東區店住透天  東區買屋 / 東區買房 - 台南市區土地房屋成大蛋黃區整新店住透天

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1780 萬
參考單價：31.61 萬/坪
地址：台南市東區東寧路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 6房(室) 2廳 4衛 3陽台 1廚房
總坪數：56.32 坪 (不含車位面積)
主建物面積：49.53 坪
附屬建物面積：6.79 坪
土地面積：22.38 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：38 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：東光國小.後甲國中.台南一中.成功大學
鄰近公園：東寧公園
生活機能：崇誨市場
面臨路寬：5米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地段核心：位於台南東區精華路段，周邊為成大與一中學區，屬於「蛋黃區」。 2. 學區資源：鄰近多所國中小及成功大學，學區價值穩定，適合自住或投資。 3. 空間規劃：56.32 坪大坪數，擁有 6 房 2 廳 4 衛，功能多元，滿足大家庭或分租需求。 4. 透天特性：整棟 4 樓，一樓具備改車庫或商業使用的潛力，機動性高。
劣勢	1. 屋齡較長：38 年屋齡屬於老屋，可能需要評估結構安全及修繕成本。 2. 無車位登記：資料顯示總坪數不包含車位，需注意停車便利性與法規。 3. 總價較高：1780 萬的總價對於一般購屋者而言門檻較高。 4. 用途限制：雖為住家用，但具備店住合一潛力，可能影響部分純住宅買家的意願。
機會	1. 租賃市場：靠近成大與一中，學生租屋需求高，適合作為宿舍投資或分租。 2. 翻修增值：若預算允許重新裝修，可大幅提升使用價值與轉手價格。 3. 地段稀缺性：東區完整透天土地供應減少，此類大坪數老屋具有保值性。 4. 生活機能：鄰近崇誨市場、東寧公園與南紡商圈，生活採買與休閒便利。
威脅	1. 老屋維修：高齡建築可能面臨漏水、管線老舊等隱憂，後續維護成本不低。 2. 貸款年限：銀行對於老屋貸款年限可能縮短，影響購屋資金規劃。 3. 市場波動：總價偏高，若景氣回檔，流動性可能低於新成屋。 4. 法規風險：作為店住合一，需確認是否符合現行住商混用法規，避免爭議。

2. 物件評論

綜合建議：適合特定需求者入手，但需預留翻修預算

此物件位於台南東區核心地段，擁有極佳的學區優勢與生活機能，對於家有就學需求或重視地段保值性的買家而言，具有相當吸引力。其 56 坪的大坪數與 4 樓透天格局，提供了高度的空間使用彈性，無論是作為大家庭自住，或是利用學區優勢出租學生宿舍，皆具投資價值。

然而，38 年的屋齡是不可忽視的因素，建議您在下訂前務必聘請專業驗屋師進行詳細檢查，並預留 300 至 500 萬以上的整修預算以應對結構與管線更新。此外，總價 1780 萬的門檻不低，請評估自身貸款能力與資金流。若您追求的是高居住品質的完全新房，此屋可能需要較大心力；但若您看重地段稀缺性與租金回報潛力，這是一棟值得深入考察的優質標的。