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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1268 萬
參考單價：23.02 萬/坪
地址：新北市新店區玫瑰路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 3衛
總坪數：55.08 坪 (不含車位面積)
樓別/樓高： 3~5樓 / 5樓
屋齡：36 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 樓中樓

詳細資訊

管理方式：社區守望亭
管理費：1000 元/月
鄰近學校：達觀國小
鄰近公園：社區公園
生活機能：安康黃昏市場
附近交通：玫瑰中國城輕軌站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 性價比高：總價 1268 萬對於 55 坪的大空間而言，單價約 23 萬，在該區域屬於可負擔的入門級大坪數，且擁有 4 房 3 衛，坪效極佳。 2. 生活機能完善：鄰近安康黃昏市場與社區公園，日常採買與休閒便利；距離玫瑰中國城輕軌站近，交通動線良好。 3. 硬體配置齊全：無暗房設計保證採光，且社區有提供停車位，管理費每月僅 1000 元，持有成本相對低廉。 4. 適用性強：4 房格局非常適合大家庭居住或多代同堂，能滿足隱私與公共空間的需求。
劣勢	1. 屋齡偏高：屋齡已達 36 年，建築老化可能導致管線問題、隔熱或隔音效果下降，需預留整修預算。 2. 樓層風險：位於頂樓（5 樓），老舊建築的頂樓在夏季可能有隔熱問題，且漏水風險相對高樓層略高。 3. 貸款限制：銀行對於 30 年以上屋齡的住宅放款審查較嚴格，可能影響貸款成數或年限。
機會	1. 軌道效應：輕軌路線周邊潛力雖已部分實現，但長期來看交通便利性仍會持續吸引居住需求。 2. 空間彈性：樓中樓格局若再經裝修優化，可大幅提升居住品質與美感，轉手時亦可創造更高價值。 3. 家庭居住：隨著高齡化與三代同堂趨勢，多房設計在特定族群中仍有剛性需求。
威脅	1. 老屋價值折損：隨著屋齡繼續增加，未來轉手時可能面臨議價空間縮小，或買方對老屋的接受度降低。 2. 維護成本上升：36 年的建築可能陸續面臨公設維修或重大修繕工程，若社區基金不足，可能需額外攤提費用。 3. 法規風險：老舊公寓若涉及建築法規或耐震評估，後續可能面臨政府強令補強或限制使用的潛在風險。

2. 物件評論

此物件對於預算有限但急需大空間的家庭來說，具備相當的吸引力。1268 萬取得 55 坪、4 房 3 衛且位於交通便捷區，在價格上確實擁有顯著優勢，尤其適合需要照顧長輩或子女較多的家庭。

然而，購買前必須謹慎評估屋齡與頂樓特性。36 年的屋齡不僅可能影響銀行貸款條件，更預示著未來可能需投入較高的整修或維護成本。建議買主在簽約前，務必仔細檢查頂樓是否有漏水痕跡，並確認社區的修繕基金狀況。若您不介意老屋特質且有能力負擔潛在裝修費，此物件是一筆值得投入的居住資產。

問與答

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陳瑛棋(仲介，收取服務費)

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