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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：658 萬 (含車位價)
- 參考單價：28.24 萬/坪
- 地址：
桃園市
楊梅區
新明街
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 開放空間
- 總坪數：23.3 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：21.32 坪
- 附屬建物面積：1.98 坪
- 土地面積：25.499 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 2樓
- 屋齡：58 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 透天厝
- 車位：平面式車位
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 地段潛力佳：鄰近富岡車站與國小，交通便利性高。 土地性質：位於商業區，若未來有變更或商用需求，增值空間較大。 道路條件：臨接 12 米道路，通行與消防條件較好。 含車位：總價內已包含平面式車位，在該區域具稀缺性。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 屋況極老：屋齡長達 58 年，結構安全性需專業評估。 需大規模整理：標註「買地送屋」且需大整理，代表現存建物價值低。 基礎設施缺失：目前無水電可用，買方需自行申請接用，涉及額外費用與時間成本。 坪數有限：總坪數 23.3 坪不含車位，居住寬敞度較受限。 |
| 機會 (Opportunities) | 自行增建規劃：若有資金與規劃能力，可透過增建提升使用空間與產值。 資產增值：隨著軌道建設與周邊開發，該區域房價上漲潛力可期。 租屋市場：目前已有出租紀錄，若能整合租賃管理，短期現金流尚穩定。 |
| 威脅 (Threats) | 法令風險：增建 2 樓需符合建築法規，若遭認定為違建恐有拆除或罰款風險。 隱藏成本：水電接用費用及整修預算可能大幅超出預期，壓縮實際獲利空間。 貸款限制：老舊房屋與商業區住商用屬性，可能影響銀行核貸成數與利率。 |
2. 物件評論
購買建議：僅適合具建築專業背景或長期投資之買家，不建議作為一般自住首選。
此物件雖然地理位置優越且含車位，但「屋況需大整理」與「沒水沒電」是兩大核心風險。58 年的屋齡意味著結構老舊，自行申請水電及增建 2 樓涉及高昂的工程款、審查費用及潛在的法律合規風險。總價雖僅 658 萬，但實際取得成本極可能因裝修與基礎設施工程而大幅提升。若您具備良好的資金控管能力與工程資源，這是一筆具有翻轉價值的標的；但若尋求即買即住的安稳住宅，此物件的後遺症較多，建議慎重考慮或另行尋覓屋況更佳的房源。
問與答
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孫寶來(仲介，收取服務費)
暱稱：孫小姐
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房仲電話：0981--209965
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中信房屋 平鎮振興 加盟店
經紀業名稱: 祥耀企業社
證號: (100)登字第163653號
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