捷運環狀線新埔民生站  板橋買屋 / 板橋買房 - 板橋風水房仲裕民街奢華大坪數大空間

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2988 萬
參考單價：63.97 萬/坪
地址：新北市板橋區裕民街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：凱旋花園
格局： 5房(室) 3廳 3衛 1陽台 1廚房
總坪數：46.71 坪 (不含車位面積)
主建物面積：36.76 坪
附屬建物面積：3.87 坪
共同使用：6.08 坪
土地面積：7.17 坪
樓別/樓高： 1樓 / 10樓
屋齡：36 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：600 元/月
朝向方位：坐東南朝西北
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 公設比極低：公共設施比僅約 13%，室內實際使用坪數高，46.71 坪中實物價值大。 2. 格局靈活性高：登記為 2 房，加蓋後達 5 房 3 廳，極適合三代同堂或需多間房的家庭。 3. 居住機能完善：全室皆窗，通風採光良好；社區位於成熟商圈，學區與生活機能便利。 4. 裝修狀況佳：現為精美裝潢自住，符合「一卡皮箱即可入住」，節省時間與裝潢成本。 5. 持有成本低：管理費每月約 600 元，對於大坪數住宅而言負擔極輕。
劣勢 (Weaknesses)	1. 一樓隱憂：隱私性較低，易受噪音、蟲鼠或鄰人窺視影響；若為地下室或地面層，潮濕問題需留意。 2. 屋齡較老：屋齡達 36 年，銀行貸放成數可能受影響，且老舊管線或防水工程未來可能需維護。 3. 無車位：總價不含車位，在板橋區生活便利性稍打折扣，需額外考慮停車問題。 4. 單價偏高：36 年屋齡單價高達 64 萬/坪，高於同區同屋齡 averages，需考量後續增值空間。
機會 (Opportunities)	1. 多元使用潛力：大坪數加一樓空間，極適合規劃為住辦合一、工作室或作為居家辦公室。 2. 長期資產配置：低公設大坪數在熟齡化社會中，對長輩購屋或家族傳承具實用價值。 3. 出租獲利：5 房格局在租賃市場較罕見，若規劃為套房出租或大家庭長租，租金收益潛力高。 4. 地段增值：鄰近捷運環狀線新埔民生站，隨交通網絡完善，區域價值仍具上升空間。
威脅 (Threats)	1. 加蓋合法性風險：說明提及「加蓋空間」，若屬違建，未來可能面臨查報拆除或估價折損之風險。 2. 轉手流動性：老舊大樓一樓大坪數產品，買盤族群較窄，未來轉售可能不如新成屋快速。 3. 法規變遷：都市更新或相關稅制（如房税、土地增值税）若調整，可能影響持有成本與收益。 4. 安全問題：一樓治安風險略高於高樓層，需考量住戶背景與社區安保措施是否足夠。

2. 物件評論

購買建議：適合特定需求族群，建議審慎評估後購入

此物件屬於「高實用性、低公設比」的稀缺產品，特別適合三代同堂家庭或重視生活便利性的長輩購屋者。其最大的吸引力在於極低的公設比帶來的超大居住空間，以及成熟商圈的完善機能，對於需要大空間或考慮未來住辦合一的買家來說，具有很高的居住價值。

然而，買家必須重點確認兩項關鍵風險：

一樓居住體驗：建議於不同時段（白天、晚上、雨天）親自看屋，確認隱私、採光、噪音及潮濕狀況是否符合自身標準。
加蓋合法性：務必確認加蓋部分是否已於地政或建管單位有合法登記，或是否存在違建拆除風險，這將直接影響未來產權價值與贷款成數。

若確認法律無爭議且能接受一樓特性，以 2988 萬取得 46 坪大空間，在長短期使用上均具備相當高的坪效與保值潛力。

問與答

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板橋風水房仲

黃俊隆(仲介，收取服務費)

暱稱：黃俊隆

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房仲電話：0922-702270

訂閱：1 (加入)

台灣房屋板橋特區特許加盟店

經紀業名稱: 樂享家不動產有限公司

證號: (97)北縣字第001548號

板橋風水房仲黃俊隆 0922702270
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我是俊隆，擁有35年以上不動產實戰經驗＋40年陽宅風水判斷能力＋室內設計空間規劃專業，三項核心能力整合，專門服務「高總價、關鍵決策」的買屋與換屋客戶。

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而這三件事，正是我每天在解決的問題。

我提供的不是單純帶看，而是一套完整的「三層判斷系統」：
第一層｜安全交易：確保產權清楚、風險可控
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——俊隆｜板橋風水房仲 × 室內設計規劃專家
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