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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2980 萬 (含車位價)
參考單價：34.3 萬/坪
地址：台南市安平區永華路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 3衛
總坪數：86.89 坪 (不含車位面積)
主建物面積：42.92 坪
附屬建物面積：8.46 坪
共同使用：35.51 坪
土地面積：8.77 坪
樓別/樓高： 5樓 / 23樓
屋齡：8 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理描述：22203/季
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

安平博悅購屋分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	生活機能完善：位於安平永華路二段首排，鄰近家樂福、全聯及市政機關，交通四通八達，日常採買與通勤極為便利。社區管理優質：屬於小型高級社區（總戶數僅 132 戶），提供 24 小時飯店式管理，安全性高且住戶背景單純，居住氛圍寧靜。格局規劃實用：屋齡約 8 年，保持新穎；採雙套房設計，擁有 3 房 2 廳 3 衛，適合多人口家庭或重視隱私的買家；附坡道平面車位，停車便利。
劣勢 (Weaknesses)	公設比偏高：根據數據推估，公共設施約佔總坪數 41%，室內實用面積僅約 43 坪。相對而言，得房率較低，支付房價中較高比例用於公共區域。單位坪價高：雖參考單價為每坪 34.3 萬，但若折算至實際室內坪數，有效單價接近每坪 69 萬，價格門檻較高。樓層優勢不明顯：所在樓層為 5 樓（共 23 樓），屬於中低樓層，視景與採光可能不如高樓層，且首排建築需留意車流噪音問題。
機會 (Opportunities)	区域發展潛力：安平區鄰近市政府新市政中心，長期來看基礎建設與公共資源投入較多，具備保值與增值空間。租賃需求強勁：因位於永華路核心地段，生活機能便利，極易吸引在附近工作的上班族或公務人員租屋，租金穩定性高。
威脅 (Threats)	市場流動性風險：由於公設比過高導致得房率偏低，在未來二手轉售時，可能不如公設比低的物件好賣，價格競爭力可能受限。維護成本增加：高坪比的公共區域（如健身房、大廳等）通常意味著較高的管理費支出，長期持有成本需納入考量。噪音與密度的影響：作為首排建築，雖生活便利但也較直接面對主幹道車流與光害，若臨路面窗戶密封性不佳可能影響居住品質。

2. 物件評論

結論：適合「自住優先」的購屋者，但需斟酌單價效益。

此物件並非投資首選（因得房率偏低導致單位價值偏高），但對於追求生活便利性與社區品質的家庭買家而言，是一個值得考慮的選擇。主要的購買理由是地段優勢極佳與居住隱私管理完善。位於永華路首排且鄰近大賣場與市政機關，能大幅節省通勤時間並提升生活便利度；加上僅 132 戶的小型豪宅型社區，管理嚴謹且住戶單純，能確保居住的安全與舒適性。

建議買家在議價時，可針對其**極高的公設比（約 40% 以上）**進行談判，確認是否值得為該公共空間支付如此高昂的單價。若您重視「生活機能」多於「室內坪數效率」，且預算允許每月支付較高的管理費，此物件能提供相當優質的居住體驗；反之，若您是投資客或對每一坪使用面積都很講究的買家，則建議謹慎比較其他公設比更低的選項。