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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：598 萬
參考單價：21 萬/坪
地址：台南市南區新建路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：28.47 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.4 坪
附屬建物面積：3.17 坪
共同使用：1.9 坪
土地面積：11.53 坪
樓別/樓高： 4樓 / 5樓
屋齡：43 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：永華國小、新興國中
鄰近公園：公兒24公園
生活機能：利南黃昏市場、鹽埕早市、全聯
附近交通：永華國小
面臨路寬：約6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	價格在台南南區具有競爭力，總價 598 萬對於 3 房 2 衛的空間來說，適合預算有限的購屋者。室內採光通風良好，格局規劃素雅實用，且社區內提供免費停車位，解決了老舊公寓常見的停車難題。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡已達 43 年，屬於高齡建築，可能面臨管線老舊或需要整修的問題。位於 5 樓中的 4 樓，若無電梯設施，對於家中有長輩或幼兒的住戶而言，日常進出較為不便。總坪數不包含車位，購買前需評估車位需求是否另外處理。
機會 (Opportunities)	鄰近永華國小與新興國中，具備學區優勢，適合為子女教育做規劃。社區環境綠化且公園多，生活機能完善，周邊有黃昏市場與全聯超市，日常採購便利度高。若喜歡舊屋情懷，此物件具備一定翻新潛力，可打造理想居家風格。
威脅 (Threats)	高齡建物可能面臨銀行貸放成數或年限的限制，影響貸款規劃。老舊公寓在未來轉手時，競爭者眾多，且購屋者多偏好新成屋，可能縮減未來的流動性與保值空間。此外，若社區更新進度緩慢，後續維修基金的管理亦需關注。

2. 物件評論

此物件總價約 598 萬，適合預算有限、以自住為主並重視生活機能的購屋家庭。其最大的賣點在於南區成熟的商圈資源與實用的三房格局，對於有學齡子女的家庭而言，鄰近公立學校的優勢值得肯定。然而，必須考量的是屋齡較長及高樓層無電梯的居住負擔，若家中有長輩同住可能不太適合。若您年輕或計畫自住多年且有意願進行適度裝修，這是一個性價比不錯、能安心置業的選擇；但若是短線投資或追求新穎設施，則建議再斟酌考量。

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