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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：798 萬
參考單價：17.72 萬/坪
地址：台南市安南區公學路五段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3+1房(室) 2廳 2衛
總坪數：45.03 坪 (不含車位面積)
主建物面積：31.56 坪
附屬建物面積：2.99 坪
共同使用：10.48 坪
土地面積：6.45 坪
樓別/樓高： 3樓 / 12樓
屋齡：27 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1800 元/月
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

## SWOT 分析

| 面向 | 內容 |
| :--- | :--- |
| **優勢** | 1. **價格親民**：總價 798 萬，單價約 17.72 萬/坪，在台南安南區屬於低總價好入手，適合首次置產或資金有限的買家。<br>2. **實用格局**：3+1 房大空間規劃，內用約 31.56 坪，兩廳兩衛配置，能滿足多口家庭或三代同住需求。<br>3. **居住條件佳**：全棟邊間戶型，採光通風良好；屋內已全新裝潢，買家可直接入住省去整理時間。<br>4. **生活機能便利**：鄰近科工、工業區與國道八號，通勤方便；周邊學校環境清幽，適合家庭居住。<br>5. **持有成本低**：每月管理費僅 1800 元，在電梯大樓中相當低廉。 |
| **劣勢** | 1. **屋齡較高**：約 27-28 年房齡，接近 30 年關卡，未來可能需要面對管線更新或修繕問題。<br>2. **無專屬車位**：交易不包含停車位，需另行尋找周邊租金停車，長期持有成本增加且不便。<br>3. **樓層因素**：位於 12 樓建築的 3 樓，光線與視野可能受限於低層環境，隱私性較頂樓稍差。 |
| **機會** | 1. **通勤需求穩定**：鄰近新吉工業區及台江大道，對於在附近上班族群而言，租房或自住的流動需求穩定。<br>2. **區域發展潛力**：安南區持續建設中，配合國道八號與台江大道交匯點，長期可能有升值空間。<br>3. **投資收租潜力**：低總價加上大格局，適合轉手或出租給需要大空間的家庭或合租客群。 |
| **威脅** | 1. **銀行貸款限制**：銀行對於屋齡近 30 年的建物可能較嚴謹，可能會影響貸款年限或貸額成數。<br>2. **房價波動風險**：老舊公寓或大樓在二手市場的流動性可能不如新成屋，未來轉手時點需留意市場供需。<br>3. **潛在維修負擔**：隨著屋齡增加，公共設施或建築本體若發生嚴重問題（如漏水、電梯維修），可能需要分擔較高費用。 |

## 物件評論

這是一件**值得考慮購入的物件，特別適合重視居住功能與低總價門檻的家庭**。

主要理由如下：首先，798 萬的總價在台南市場中屬於極具吸引力的入門級選擇，且搭配 3+1 房的大空間格局，能有效解決家庭成員增加後的居住需求。其次，位於安南區公學路周邊，交通樞紐優勢明顯，對科技園區上班族群而言通勤壓力小，自住舒適度與投資租賃潛力兼具。

不過，在決定前建議您注意兩點風險：一是**貸款資格**，因屋齡已達 27 年以上，請務必先向銀行確認可貸年限與成數，以免影響購屋預算；二是**停車規劃**，由於無車位需另租，建議將此筆每月支出納入長期持有意願評估中。若能接受上述條件並對該區域通勤有高度需求，這將是一項高 CP 值的選擇。