預約看屋
發問
收藏房屋土地
分享
預約看屋
房市行情分析
物件單價：
—
萬/坪
房市行情：
—
萬/坪
詳細資訊
管理方式：管理員(警衛)
管理描述：依照該社區管理規定
鄰近學校：靜修國小 員林高中
鄰近公園：兔馬路公園
生活機能：黃昏市場
附近交通：員林大道 莒光路
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
管理描述：依照該社區管理規定
鄰近學校：靜修國小 員林高中
鄰近公園：兔馬路公園
生活機能：黃昏市場
附近交通：員林大道 莒光路
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
特色說明
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
買房者角度分析報告：員林靜修國小美店面 (sid: 1373522)
一、SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 1. 總價門檻低，公設比實惠：總價 828 萬在員林市區屬於進場門檻較低的標的，且公設比僅 13.27%，實際使用坪數達 44 坪，性價比極高。 2. 停車與私有空間優勢：擁有平面式車位及私有騎樓使用權，解決學區周邊停車難題，適合需要進出貨或居家停放車輛的需求。 3. 地段與學區價值：位於靜修國小與員林高中附近，文教氣息濃厚，且鄰近兔馬路公園與黃昏市場，生活機能完善。 4. 彈性的住商用格局：1 至 2 樓的樓店設計，可作為個人工作室、補習班或店面使用，實現「樓下賺錢、樓上居住」的模式。 |
| 劣勢 | 1. 資訊記載可能有誤：資料顯示樓層為「整棟 / 7 樓」，但銷售文案強調是「1+2 樓」型態，此種矛盾需釐清，以免購買後發現樓層與預期不符。 2. 噪音與隱私疑慮：底商或 2 樓的住商用物業，可能面臨來往人車噪音或店家收貨聲響干擾，居住安靜度不如純住宅大樓。 3. 買賣流動性較低：相比純住宅，住商用性質的物件潛在買家族群較小，未來轉手時可能需要更長的脫手時間。 4. 法規使用風險：部分住商兩用區域可能存在使用規範限制，例如不能作為某些特定營業項目或需取得特定執照。 |
| 機會 | 1. 自創事業與自住兼得：適合需要居家辦公的創業族或小型工作室，省去租金支出並增加資產累積。 2. 潛在收租能力：若將店面部分獨立出租，可產生持續性現金流，抵消持有成本。 3. 學區房穩定需求：靜修國小與員林高中周邊對教育服務相關產業（如補習班、餐飲）有長期穩定客源。 4. 物價通膨抗漲：具實質使用坪數與停車空間的實體資產，在通貨膨脹時期通常較能保值。 |
| 威脅 | 1. 政策法規變革：政府若加強住商用土地或建築的使用管制，可能影響未來的營業申請或價值。 2. 區域競爭加劇：員林市區若新增更多具停車優勢的商業辦公大樓，可能會稀釋本物件的競爭力。 3. 建築與設備老化：電梯大樓隨著使用年資增加，需留意公共設施維護狀況及大修基金提撥情況。 4. 車位產權爭議：私有騎樓與車位的法律權屬若未完全釐清（如是否納入公設登記），未來可能產生產權糾紛。 |
二、物件評論
購買建議：值得考慮，但需先釐清基本資訊
此物件對於「兼顧居住與創業」或「預算有限的第一套資產買家」來說，具有很高的吸引力。主要原因在於其極具競爭力的總價（828 萬）與實用的低公設比，配合員林精華學區地段與完善的停車空間，在區域內難尋相當性價比的標的。特別是在員林市區停車普遍困難的情況下，擁有專屬騎樓與車位是巨大的生活優勢。
然而，建議您在決定購買前，務必針對「樓層標示不明確」的問題（資料顯示 7 樓但文案寫 1-2 樓）向仲介索取完整的權狀或現場確認，並仔細評估底商噪音對日常生活的影响。若您計畫在此創業或經營小型工作室，此物件值得列入優先看房名單；若僅尋求純粹的安靜居住環境，則需再審慎評估商業氛圍對生活品質的衝擊。
問與答
彰化房地達人-小曾
彰化房地達人-小曾
曾先生JASON(仲介，收取服務費)
暱稱：小曾
專業品質：
服務態度：
房仲電話：0952-521777
訂閱：1 (加入)
相信地產-台中河南旗艦 直營店
經紀業名稱: 相信地產有限公司 i believe
證號: (102)登字第241558號
彰化房地達人-小曾 0952521777 Line可
【服務內容】
1.專售員林市華廈，中古屋，新大樓，商辦，透天 別墅 店面
2.專營大彰化區-工業地廠房、重劃地、建地、商業地、豪宅
3.深耕南彰化房地產，專任委託，服務滿意
109-113年.多次榮獲-單月佰.貳佰萬營業員
多次入選太平洋房屋年度菁英高峰會
自我介紹 :
您好！我是專業的房地產經紀人，擁有多年的行業經驗，專注於廠房工業地、土地、重劃地、農地及中古屋等多元領域。
我以細心、專業、沉穩和謹慎的工作態度，為每位客戶提供最優質的服務。
我曾獲得單月百萬營業員及單月貳百萬營業員的榮譽，並參加太平洋房屋菁英高峰會，這些成就不僅體現了我的專業能力，也證明了我對市場的深入理解。
在我擅長的社區如鴻運廣場、員林國宅、榮城天下、允將十二院、允將寓見花園、允將日日新及昌祐員林匯中，我深入了解每個社區的獨特之處，並隨時準備為客戶提供最佳的房產建議。
如果您對購屋或售屋有任何需求，歡迎隨時聯絡我，讓我們一起找到您的理想房產！期待與您合作！
經紀業:相信地產有限公司
經紀人:林柏毅(104)高市字第01121號
我家粉絲團
