左營高鐵大樓  左營買屋 / 左營買房 - 高鐵特區鑽石金店面！榮總霞海雙商圈交匯，坐擁福山公園綠意

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1980 萬
參考單價：43.65 萬/坪
地址：高雄市左營區榮總路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：時代爵邸
總坪數：45.36 坪 (不含車位面積)
主建物面積：36.8 坪
附屬建物面積：4.03 坪
共同使用：4.53 坪
土地面積：9.27 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 14樓
屋齡：27 年
法定用途：住家用
形式/類型：商用/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：1700 元/月
管理描述：24H
鄰近學校：福山國小、福山國中、文府國中
鄰近公園：福山公園
生活機能：全聯福利中心、7-11便利商店
附近交通：左營高鐵、高鐵捷運站、左營火車站，三鐡共構，國道10號，國道1號
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋建議報告：時代爵邸 (編號 1373189)

以下針對此物件進行買方視角的分析，協助您評估投資價值與潛在風險。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與交通極佳：位於高鐵特區核心，鄰近左營高鐵站、捷運站及國道交流道，擁有穩定的商務與觀光人流。環境優勢明顯：正對福山公園，景觀開闊優美，具備「面公園」的稀缺性，吸睛度高。收益穩定：現況已有租客進駐（餐飲類），提供即時的租金回報，降低空屋風險。生活機能成熟：鄰近榮總醫院、學校及大型連鎖便利商店，日夜皆有人潮。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡稍長：屋齡達 27 年，屬於舊社區或舊大樓，需考量未來維修負擔與贷款年限問題。使用性質模糊：資料顯示「用途」為住家用，但型態標示為商用店面。若需申請商業執照或營業登記，可能存在法規限制。空間格局特殊：格局為 2 房 2 廳 1.5 衛，屬住宅規劃。若是作為純店面使用，可能需要調整動線或設備，增加裝修成本。樓層標示不明：樓層資訊顯示為「1~2 樓 / 14 樓」，位置定位不清晰，需確認是否為低樓層以利店面展示度。
機會 (Opportunities)	區域發展紅利：周邊霞海特區持續開發中，未來房價與地價潛在上漲空間大。學區與醫療人流：鄰近明星學區（福山國小等）及榮總醫院，穩定支撐消費力與客流。轉型潛力：若法規允許，可利用高樓層或特殊格局打造特色店鋪（如主題餐廳、辦公室），差異化經營。
威脅 (Threats)	租約風險：目前依賴單一租客，未來租約到期後租金是否維持水準存在不確定性。法規變動：若「住家用」標的用於商業活動，可能面臨稽查或稅捐差異（如房屋稅率）。市場波動：商辦與店面市場對景氣較為敏感，經濟下行時可能影響營收與租金收益。

2. 物件評論

此物件位於高雄左營高鐵特區的核心地段，擁有難得的「面公園」景觀與極佳的交通便利性，對於經營餐飲或服務業來說，具備吸引外食人潮的天然優勢。且現況已有租客進駐，對投資客而言能迅速產生現金流，短中期回報潛力值得肯定。

然而，在決定購買前，您必須特別注意「屋齡 27 年」與「使用登記為住家用」的潛在風險。若您計畫自營或長期持有，建議務必確認建築物的商業使用合法性（如能否辦理營業登記）及維修基金的提撥狀況。若您是尋找穩定收租的投資者，且能接受舊大樓的特性，此物件在租金報酬率上具吸引力；但若追求新建案的面貌與法規便利性，則需謹慎評估裝修成本與潛在的法律糾紛風險。

購買建議：適合「投資收租」或「經營熟練」者，新手創業建議再確認法規後議價。