X計畫科學園區  東區買屋 / 東區買房 - 獨家~X計畫星艦微型廠辦群新竹危老都更

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2680 萬
參考單價：33.95 萬/坪
地址：新竹市東區公園路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 10房(室) 4衛
總坪數：78.94 坪 (不含車位面積)
主建物面積：56.58 坪
共同使用：22.36 坪
土地面積：12.66 坪
樓別/樓高： 3樓 / 7樓
屋齡：28 年
法定用途：工業用
形式/類型：廠房/ 廠辦
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：東園國小培英國中
鄰近公園：麗池公園
生活機能：亞大大潤發生活圈
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者物件分析报告 (SID: 1371541)

根據您提供的「新竹市東區公園路工業用廠辦」物件資料，以下從潛在買家角度進行深入分析，包含 SWOT 評估與購買建議。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與交通優越：位於新竹市東區核心，鄰近光復路二段，交通便利，直達科學園區。空間規劃稀缺：78.94 坪內規劃有 10 房 4 衛，對於需要部門劃分的微型廠辦或企業來說極為實用，靈活性高。生活機能完整：亞大大潤發生活圈、麗池公園及鄰近學校，兼具工作與居住便利性。單價具競爭力：33.95 萬/坪的參考單價，在東區工業辦公領域中屬中低水準。
劣勢 (Weaknesses)	土地性質限制：屬於「工業用」土地與廠辦，非一般住宅用途，涉及稅費、貸款成數及銀行評估標準較嚴格。屋齡已高：28 年屋齡接近老建築階段，未來可能需投入較多維修成本或考量結構安全問題。車位不含在內：總價未包含車位，購屋者需額外規劃停車空間，對於進駐員工或訪客可能造成不便。交易流動性較低：工業用房產的買方群體通常比住宅窄，未來轉手速度可能不如一般住宅快。
機會 (Opportunities)	危老都更潛力：標註為「危老都更」物件，若符合重建條件，未來有透過都更提升土地價值與建築品質的機會。產業發展紅利：新竹科學園區持續擴張，加上 AI 及一人企業主趨勢，對於靈活的小廠辦空間需求穩定且成長。投資報酬率：工業用房產通常租金收益率高於住宅，適合追求長期現金流的投資人。
威脅 (Threats)	法規政策風險：政府對於工廠登記、土地使用分區或都更政策的調整，可能影響未來開發難度與獲利預期。市場景氣波動：工業用房產價格較易受區域產業發展狀況影響，若周邊科技業縮減需求，房價可能承壓。融資難度：銀行對老舊工業用房產的貸款審查較為嚴謹，買家需準備更充裕的自備款。