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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：898 萬
參考單價：28.75 萬/坪
地址：台南市北區南園街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 1廳 7衛
總坪數：31.24 坪 (不含車位面積)
主建物面積：31.24 坪
土地面積：26.92 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 2樓
屋齡：64 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：寶仁國小
鄰近公園：社區公園
生活機能：傳統市場
面臨路寬：5米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析：台南北區南園街物件 (編號：1369217)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與租金潛力：位於市區核心北區，鄰近學區與市場，承租需求穩定。高坪效設計：規劃為七套套房，理論上可創造多筆現金流，適合追求資產配置的投資者。總價門檻較低：單價相對於周邊新成屋較有競爭力，初期購置資金壓力相對分散。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡過高： 64 年屋齡屬於老舊建築，銀行鑑價與貸款成數可能受限，融資成本較高。空間規劃緊湊： 31.24 坪內隔出七套房，單間面積小，維持居住品質及未來轉手難度可能增加。缺乏車位：未含車位，在租屋市場中對部分租客吸引力下降，且影響日後 resale 價值。
機會 (Opportunities)	學生租賃需求：鄰近國中小學與大學校區，持續吸引學生族群租屋，空置風險較低。都市更新潛力：舊城區若有都更或危老重建政策推動，長期資產價值可能有補漲空間。收益型標的：若租金收益能維持正現金流，可作為稅務規劃及長期被動收入來源。
威脅 (Threats)	法規風險：違建或消防法規趨嚴，舊式透天改套房若未通過最新檢核，可能面臨罰責或無法續租。資產貶值：高屋齡建物市場流動性逐年下降，未來轉手時可能遇到無貸源或殺價幅度大的情況。維護成本：老舊水電管線與設施維修頻率高，需預留較多養護預算。

2. 物件評論

購買建議：僅適合具備專業評估能力的租屋投資客，不建議首次購屋者或過度依賴銀行貸款的買家。

此物件屬於典型的「高報酬、高風險」資產。其最大吸引力在於北區成熟的學區與市場環境，能保證一定的出租率，且七套房設計可最大化坪效收益。然而，64 年的屋齡是主要隱憂，這將直接影響銀行的估價與貸款比例，可能讓您需準備較高比例的自備款。此外，31 坪空間分割成七套房的密度極高，若遇到法規鬆緊或租客挑剔，維持成本與法律風險不容小覷。若您資金寬裕、能接受老屋維修且目標在於穩定現金流而非短期資本利得，此標的可納入考量；反之，若追求居住品質或資產保值，建議提高選屋標準。