南科火車站電梯大樓  善化買屋 / 善化買房 - 新市善化租屋心安家 LM南科名門雙套房一間自住ㄧ間收租

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1058 萬 (含車位價)
參考單價：28.03 萬/坪
地址：台南市善化區西拉雅大道地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：南科名門
格局： 2房(室) 2廳 2衛 2陽台
總坪數：37.75 坪 (包含車位面積)
主建物面積：16.17 坪
附屬建物面積：1.59 坪
共同使用：19.99 坪
樓別/樓高： 9樓 / 11樓
屋齡：10 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：2188 元/月
鄰近學校：小新國小，蓮潭國小，南科實小
鄰近公園：蓮潭公園
生活機能：7-11，全家，蝦皮店到店，美廉社
附近交通：南科火車站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角：南科名門物件分析

以下針對該筆位於台南市善化區之「南科名門」住宅物件進行深度評估，協助您判斷是否適合購入。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置便利：鄰近南科火車站，進駐園區僅需 5 分鐘，通勤極具優勢。 2. 生活機能完整：周邊有連鎖便利商店、超市，且緊鄰蓮潭公園與多所小學，適合家庭居住。 3. 社區設施完善：提供 24 小時物業管理，另備有健身房、閱覽室及托嬰中心，提升居住安全性與便利性。 4. 含車位：總坪數已包含一處坡道平面式車位，在當前車位稀缺的市場下具有實質價值。 5. 屋況新穎：屋齡約 10 年，對於偏好現代化設施且不希望負擔維修風險的買家而言是加分項。
劣勢 (Weaknesses)	1. 價格資訊差異：資料顯示總價為 1058 萬與 1068 萬存在落差，需進一步確認最終議價空間。 2. 持有成本：管理費每月約 2188 元，若為投資收租用途，需納入計算租金收益比。 3. 樓層特性：9 樓至 11 樓雖非頂樓或低樓層，但高樓層可能受風吹或電梯等待時間影響，視個人喜好而定。 4. 總坪數定義：參考單價是基於含車位的總坪數計算，實際室內主體坪數較小，需確認心理預算是否接受。
機會 (Opportunities)	1. 租金收益潛力：格局設計為雙套房（一自住一收租），可靈活運用，適合投資客或需要彈性空間的家庭。 2. 區域發展紅利：隨著南科持續擴張與完善，周邊住宅需求穩定，長期保值性可期。 3. 租賃代管機制：賣家強調有專業團隊提供代租代管服務，對於不打算自行出租的買家是省時選項。
威脅 (Threats)	1. 市場波動風險：房市價格受宏觀經濟與政策影響，需考量持有期間是否面臨房價回調風險。 2. 居住密度與競爭：善化區域新案或租賃供給增加，可能影響未來租金溢價能力。 3. 周邊開發不確定性：鄰近火車站雖便利，但也需留意是否有潛在噪音或人潮洩流至住家的影響。

2. 物件評論

綜合上述分析，此物件值得購買，但需視買家需求而定。

主要理由如下：

投資與自住兼備：雙套房設計加上南科站的便利性，使其兼具自住舒適度與資產收租潛力。對於在南科工作、追求通勤效率，或希望透過房產分散投資的家庭來說，是非常理想的選擇。
稀缺資源：在包含車位的前提下，總坪數達 37.75 坪且屋齡尚新，在同等價位區間中具備競爭力。完善的社區設施與託管服務也能降低長期持有的維護麻煩。

購買建議：建議您先向賣方確認價格差異（1058 萬或 1068 萬），並現場體驗高樓層的採光與噪音狀況。若您重視通勤效率與穩定的租金回報，此物件在台南善化區域內是值得列入優先考慮的標的。

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經紀業名稱: 放心住租賃住宅代管有限公司

證號: (100)高市字第00668號

『心安家代租代管善化南科加盟店』是在地深耕且代管經驗非常豐富並獲得許多在地房東一致好評的媽媽所創立。
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