新灣區樓中樓  苓雅買屋 / 苓雅買房 - 高雄房屋買賣找家妤/中央公園精美樓中樓3房附車位

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：958 萬 (含車位價)
參考單價：35.46 萬/坪
地址：高雄市苓雅區仁義街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：崑庭雲頂
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：27.02 坪 (不含車位面積)
主建物面積：14.84 坪
附屬建物面積：1.59 坪
共同使用：10.59 坪
土地面積：4.44 坪
樓別/樓高： 2樓 / 10樓
屋齡：28 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 樓中樓
車位：機械式車位
車位描述：上層
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2725 元/月
朝向方位：坐東朝西
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：高雄苓雅區崑庭雲頂

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段優越：位於中央公園與新崛江商圈核心，鄰近捷運紅線中央公園站（步行約 500 公尺），周邊生活機能成熟。產品稀有：總坪數不大但規劃為樓中樓格局且擁有 3 房，空間利用率高，適合小家庭或需求多臥室的買家。價格競爭力：每坪單價約 35.46 萬元，在同區次新大樓與老舊透天間具有相當的價格優勢。管理維護佳：社區戶數少、住戶單純，且每層僅 2 部電梯，等待時間較短。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較長：建築已達 28 年，外觀與公共設施可能不如新建案新穎，需考量未來大修基金或整修風險。樓層影響：位於 10 樓中的 2 樓，相較高樓層可能較易受街道噪音、塵埃及視線干擾。特殊格局限制：樓中樓需考慮樓梯使用的安全性與便利度（特別是老人小孩），且部分區域可能有天花板偏低或採光不均的情況。車位型態：機械式車位在存取車輛時對駕駛技術有一定要求，且機械結構老化後維護成本可能增加。
機會 (Opportunities)	區域發展潛力：鄰近亞灣流行音樂中心與 Focus13，未來周邊環境與租金需求有望持續上升。自購或投資皆宜：低總價進入核心區，自住享受便利生活，出租則可因交通便利吸引租戶。
威脅 (Threats)	利率波動：目前房貸利率水平可能影響每月的还款壓力，需評估自身財務負擔能力。老屋折舊風險：隨著屋齡增加，未來轉手時銀行核貸條件可能會較嚴謹，影響接盤客的貸款意願。市場景氣：房地產市場若進入調整期，價格成長幅度可能不如新建案穩定。

2. 物件評論

購買建議：值得考慮，適合特定族群

此物件在總價不到 960 萬的價格下，能取得苓雅區核心地段（中央公園、漢神商圈）與捷運近距優勢，對於預算有限但重視生活便利性的購屋者而言，性價比極高。

主要理由如下：

地理位置無可取代：緊鄰紅線站與各大百貨商圈，自住通勤或出租收租都具相當吸引力。
格局實用且罕見：在有限坪數內達成三房機能，樓中樓設計能創造出超越坪數的空間感，適合喜歡個性化居家風格的家庭。
包含車位：在核心區擁有車位已屬不易，附贈機械式車位能有效降低後續購置成本。

風險提示： 買房前建議詳細檢查房屋漏水、管線老舊狀況（因屋齡近 30 年），並確認樓梯安全與樓中樓通風採光情況。若您偏好低樓層且能接受老屋氛圍，此案是一個高CP值的首購或置產標的。

問與答

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