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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：680 萬
參考單價：16.99 萬/坪
地址：台南市新營區中正路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：中正世家
格局： 2房(室) 2廳 2衛
總坪數：40.03 坪 (不含車位面積)
樓別/樓高： 13樓 / 15樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下針對編號 1366385 之物件，以購屋者角度進行之 SWOT 分析與評論：

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 樓層視野佳：位於 13 樓（總高 15 樓），屬高樓層單位，通風採光與隱私性通常較好。 2. 停車方便：附贈平面車位，在新營市區老舊社區中，擁有固定車位是極大優勢。 3. 生活機能便利：位於中正路核心商圈，且鄰近新進國小，學區資源與日常採買需求均易於滿足。 4. 即住性高：附贈部分傢俱家電，格局方正，可減少裝修成本直接入駐。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：建案已達 31 年，屬老舊大樓，未來可能面臨外牆磁磚老化或管線更新問題。 2. 空間坪數：總坪數 40 餘坪規劃二房兩廳，雖格局方正但單間面寬可能有限，需實地衡量居住舒適度。 3. 貸款限制：屋齡較長可能影響銀行核貸成數與年限，購屋者需提前確認貸款資格。
機會 (Opportunities)	1. 議價空間：標示為「屋主誠售」，代表賣方意願強烈，買方可嘗試以市場行情進行價格談判。 2. 投資潛力：具備車位與學區優勢，若未來有區域重劃或公共建設更新，租金回報率可能相當穩定。 3. 資產優化：若買家有心重新裝潢，可透過現代化設計提升老屋價值。
威脅 (Threats)	1. 建築安全風險：老舊大樓需留意修繕基金是否提撥充足，避免未來公共維修負擔過重。 2. 市場流動性：30 年以上房產在二手市場上，接盤者可能逐漸減少，轉手速度或不如新案快速。 3. 同區競爭：新營地區若有其他更新型態社區推售，此類老舊大樓的長期增值空間恐受壓縮。