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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1458 萬~~1398 萬
參考單價：69.9 萬/坪
地址：台中市東區樂業路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 3廳 2衛
總坪數：20 坪 (不含車位面積)
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：47 年
法定用途：住商用
形式/類型：住辦/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：成功國小、育英國中
鄰近公園：萬坪公園
生活機能：建國市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告：台中東區樂業路店住

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	黃金地段與生活機能：位於台中東區核心，鄰近新時代、秀泰及全新開張的 LALAPORT 台中國際廣場，商圈人潮穩定。交通便捷：臨八米路，出入方便；鄰近國道 74 號快速道路，通往南屯、西屯或大雅交通便利。學區優勢：對應成功國小與育英國中，為傳統優質學區，適合重視子女教育的家庭或投資租金客源。使用彈性：住商用身份（透天厝）提供雙重用途，自住或創業開店皆可，增加獲利潛力。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較高：47 年屋齡屬於老宅，結構安全需仔細勘檢，且可能影響銀行貸款年限與成數。車位問題：無附贈車位，東區停車不易，此為重大缺失，購後需另尋停車方案或增加成本。坪效與空間感：20 坪規劃 5 房，平均單間面積較小，居住舒適度可能受限，更適合作為多戶出租或小型工作室。單位價格：每坪近 70 萬的參考單價，若不含全新翻修預算，需考量性價比。
機會 (Opportunities)	區位升值潛力：LALAPORT 商圈效應持續發酵，東區不動產價值有望長期支撐。租金回報率：低總價（1398 萬）配合店住身份，若能分割出租或作為短租（Airbnb/民宿），投資報酬率可能優於一般住宅。翻新改造：若是購入後重新整建，可提升單位價值與居住品質，吸引更高等級租客。
威脅 (Threats)	融資風險：老屋貸款受限，部分銀行對 40 年以上房屋核貸較保守，買家需準備更多自備款。維護成本：老舊管線與結構隨年限增加，維修費用將逐年提高。稅務與法規：住商用可能涉及營業稅或不同稅率，需確認未來交易時的稅賦負擔。市場波動：若房市轉冷，老宅流動性通常較新案為低，持有期間可能需要更長時間脫手。

2. 物件評論

購買建議：適合特定需求的投資者或剛性買家

此物件位於台中東區核心地帶，擁有極佳的生活機能與學區資源，尤其受惠於 LALAPORT 商圈的帶動，長期保值潛力不俗。其「店住」身份增加了使用彈性，若規劃得当（如作為小型工作室或分割出租），能創造比純住宅更高的租金回報。

然而，買房前需慎重考量兩點關鍵風險：一是屋齡高達 47 年，這極可能影響銀行貸款成數與年限，您需預留較高的自備款並確認銀行核貸條件；二是無車位，在東區停車成本高且困難，若您有購車需求將是一大不便。此外，20 坪規劃 5 房的空間格局較為緊湊，若以長期自住為主要目的，舒適度可能不足；但若是作為投資標的，則需評估市場分割出租的效益。

結論：若您資金充裕、能處理老屋貸款問題，且明確將其定位為「收租投資」或「低門檻進場東區學區」的工具，此物件值得考慮；若以舒適自住為主且希望省錢省事，建議斟酌屋況與車位問題後再決定。