鳳山車站4房  鳳山買屋 / 鳳山買房 - 南漂房仲歐爸鳳山車站有好四房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：898 萬
參考單價：23.63 萬/坪
地址：高雄市鳳山區中正路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：巨星花園廣場
格局： 4+2房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：38 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28 坪
附屬建物面積：3 坪
共同使用：7 坪
土地面積：4 坪
樓別/樓高： 9樓 / 15樓
屋齡：37 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

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詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2822 元/月
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：曹公國小、青年國中
生活機能：鳳山第二市場
附近交通：鳳山車站、大東捷運站
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告：巨星花園廣場 (鳳山車站)

作為買房者的角度，以下針對該筆編號 1361494 的物件進行詳細分析與建議。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	居住空間實惠：總坪數 38 坪、室內達 28 坪，且為 4 房 2 廳 2 衛的寬敞格局，極適合多口家庭或需要獨立空間者。交通生活機能優異：緊鄰鳳山車站、大東捷運站，步行可達，且有曹公國小學區及周邊市場、夜市加持，便利性極高。隱私與採光基礎良好： 9 樓中層位置，每層僅 2 戶，減少電梯等待時間並提升住戶隱私；室內光線明亮為加分項。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較高： 37 年房產已屬高齡電梯大樓，設計風格可能較傳統，外觀與公共設施或無法滿足現代買家對新穎度的期待。單價偏高：以 23.63 萬/坪的參考單價來看，相對於同區屋齡更低的建案略顯昂貴，主要是因為地段溢價，但購房成本不容忽視。格局細節需確認：「座東南朝西北」可能涉及西曬問題或採光時間分布特定，需實際看房確認下午時段的室溫狀況。
機會 (Opportunities)	學區與通勤剛性需求：鳳山地區人口穩定，配合捷運站優勢，長期來看租屋與轉手需求有基本盤支撐。老屋翻新潛力：若以合理價格購入並進行室內裝修，可重新定義居住環境，提升居住品質甚至未來售價。
威脅 (Threats)	維護成本風險： 37 年房產可能即將面臨或正在進行重大公共設施修繕（如防水、電梯更新），需查詢管理委員會基金狀況及是否會收取特別分攤費用。市場流動性減弱：高齡住宅在未來轉售時，可能因銀行貸款限制較多或貸款年限縮短而降低買方購買意願。

2. 物件評論

此物件值得購買嗎？

若您是以「自住為主」且「家庭成員需要大空間」，此物件值得列入優先看房清單；但若您是為了「資產增值投資」或偏好「現代化新屋」，則需慎重考慮。

主要理由如下：

地段價值高： 鳳山車站與大東捷運站共構的地理位置極具競爭力，生活機能成熟，能滿足通勤學雜需求，這部分价值是未來保值的重要關鍵。
坪效比好： 38 坪實坪空間在該區域屬於稀缺資源，對於三代同堂的家庭來說，這是新案較難達到的價格門檻與居住尺度。
潛在風險需計入： 最大的變數在於屋齡 37 年。買房前務必確認「社區修繕基金」提撥狀況及是否有近期整建計畫，並將潛在的裝修預算（水電、防水、格局改造）納入總成本計算，才能確保後續居住體驗與財務負擔適切。

總結來說，這是一個「地段優異但需克服老屋門檻」的選擇，建議議價時參考同區域新成屋單價進行調整，以反映屋齡折舊的現實情況。