東區買屋 / 東區買房 - 東區裕豐街套房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：225 萬
參考單價：29.26 萬/坪
地址：台南市東區裕豐街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 1房(室) 1衛 1陽台
總坪數：7.69 坪 (不含車位面積)
主建物面積：4.65 坪
附屬建物面積：0.6 坪
共同使用：2.44 坪
土地面積：1.89 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：36 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 套房

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析報告

1. SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	門檻低：總價僅 225 萬，對於首購族或投資者而言，入場門檻極低。地段佳：位於東區核心，緊鄰南紡夢時代與成大周邊，生活機能完善。產能強：頂樓設計擁有私人陽台，通風採光佳，且頂樓通常無噪音干擾，適合租給重視隱私的租客。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡老：36 年房齡接近中老舊住宅界線，未來可能面臨貸款年限縮短或維修基金不足等問題。無電梯：5 樓為頂樓且未提及有電梯，對於長者不便或日常搬運重物較辛苦。坪數小：總坪數僅約 7.7 坪，格局單一，若作為長期自住的舒適度受限。
機會 (Opportunities)	租屋需求旺：鄰近學校與商圈，學生及上班族租屋需求穩定，租金回流可期。區域發展：東寧路、裕農路雙商圈持續發展，保值性尚可。投資報酬率：若透過簡單翻新提升出租吸引力，潛在租金空間可能隨之調升。
威脅 (Threats)	流動性風險：老舊小型套房在未來轉手時，買家接受度可能降低，售屋週期較長。維修成本：隨著屋齡增加，管線、防水等潛在修復費用將逐年提高。市場波動：若房價下跌或利率調升，投資回報率的計算（房貸 vs 租金）將受影響。

2. 物件評論

此物件適合「投資客」或「極首購族」入手，對於尋求長期自住舒適度的買家則建議審慎考慮。

主要理由如下：

低總價切入好地段：在台南東區這類高門檻區域，以 225 萬總價取得核心區塊產權，確實具備稀缺性，是進入該區域置產的最低門檻方案。
租屋收益穩定性高：靠近成大與南紡商圈，租賃需求強勁，只要租務管理得當，容易實現「以租養貸」。
老舊建築隱憂需評估：36 年房齡是最大風險點，建議購買前務必請專業人員檢視漏水、管線狀況，並確認是否影響貸款成數或年限，以免後續維護成本侵蝕利潤。

綜合而言，若您的目標是理財收租或作為過渡性自住房產，此物件具備高性價比；但若規劃持有超過 10 年以上，需預留裝修預算以維持競爭力。

問與答

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