樂善國小學區電梯大樓  龜山買屋 / 龜山買房 - A7大樓找兆羽 A7合展家禾樂善國小景觀三房雙車位

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1988 萬
參考單價：82.87 萬/坪
地址：桃園市龜山區樂學路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：合展家禾
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：23.99 坪 (不含車位面積)
主建物面積：21.17 坪
附屬建物面積：2.82 坪
土地面積：5.71 坪
樓別/樓高： 10樓 / 14樓
屋齡：1 年
法定用途：商業用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：兩個車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：3787 元/月
鄰近學校：市立樂善國小,市立大崗國中
鄰近公園：綠帶公園
生活機能：全聯福利中心
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	屋齡僅 1 年，房況新穎且幾乎免維修。位於 A7 重劃區核心地段，具未來增值潛力。樓層位於 10 樓（共 14 樓），採光與通風良好，隱私性佳。鄰近樂善國小與大崗國中，屬於優質學區，對子女教育方便且可提升保值性。戶型規劃為三房二衛二廳，在約 24 坪的總坪數下空間利用率極高，適合小家庭或三代同住。
劣勢 (Weaknesses)	房屋登記用途為商業用，這通常意味著持有稅費（如房屋稅、地價稅）高於一般住宅，且水電費率可能較高，購屋後需評估長期持有成本。每坪單價約 82.87 萬在桃園屬於中高水平，對於總坪數 24 坪的三房來說，空間密度較高，居住舒適度可能不如大坪數產品。此外，雖標示雙車位，但計算公式顯示單價僅依據住宅坪數，需確認車位價格是否另計或已含於總價內。
機會 (Opportunities)	A7 區域基礎建設持續完善，隨著新北產業園區與捷運周邊開發完成，生活機能將更成熟。鄰近全聯福利中心與綠帶公園，生活購物與休憩便利性高。針對投資需求而言，此處靠近科技園區，租賃需求穩定；若自住則可滿足陪讀或剛性家庭置產需求，進可攻退可守。
威脅 (Threats)	商業用住宅在二手市場流通速度可能不如一般住宅快，未來轉手時的買家群體可能受限，且需繳納較高交易稅率。房地產市場景氣若波動，高單價新成屋首波跌價風險較大。此外，新開發區常伴隨施工噪音或交通壅塞問題，居住初期體驗可能受影響。

2. 物件評論

購買建議：值得考量，但需確認細節後再決定。

主要理由： 此物件最大的賣點在於「新房、學區、雙車位」的組合，對於剛性或重視子女教育的小家庭而言，位置與便利性極具吸引力。然而，潛在風險在於其「商業用」的土地登記性質，這將直接影響持有稅負成本及未來貸款方案。此外，建議務必釐清總價 1988 萬是否已確實包含兩個車位權益，以免後續產生額外的購置支出。若您能接受較高的持有成本並看好 A7 區域發展，此屋在預算範圍內提供了一個不錯的新房入場機會；若對稅務敏感或偏好傳統住宅戶籍性質，則需謹慎評估。