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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：1598 萬
- 參考單價：62.84 萬/坪
- 地址：
台南市
安南區
公學路六段
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 7房(室) 2廳 5衛
- 總坪數：25.43 坪 (不含車位面積)
- 樓別/樓高： 1~2樓 / 2樓
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 套房
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 1. 交通位置便利：鄰近國道 8、61 號快速道路，對外交通四通八達。 2. 租金潛力高：位於中信管理學院與七股工業區交界，出租需求穩定。 3. 結構穩固：採鋼骨結構，耐用性較佳。 4. 規劃彈性：大地坪設計，適合多房型規劃。 |
| 劣勢 | 1. 違建風險：標的提及三樓增建未保存登記，涉及法律安全疑慮。 2. 居住密度過高：25 坪內分隔出 7 間房室，單坪使用空間極小，自住舒適度低。 3. 單價偏高：參考單價近 63 萬/坪，於安南區屬高單價住宅。 4. 貸款難度：因含違建疑慮，銀行核貸條件可能嚴格，甚至拒貸。 |
| 機會 | 1. 區域發展：鄰近科工區與海佃商圈，未來區域價值可能有上升空間。 2. 投資報酬：若規劃為長租套房，租金回報率有機會超越一般住宅。 3. 自用彈性：如買家需大型工作空間或工作室，大地坪具備改造優勢。 |
| 威脅 | 1. 政府查估風險：違建部分可能面臨勒令改善、拆除或限制移轉的行政處分。 2. 流動性不足：因法律瑕疵及高密度格局，轉手交易對象會受限。 3. 法規變動：政府對於住宅密集化與防火安全的查核日益嚴格。 |
物件評論
這棟物業具備相當明確的投资屬性，但對於一般購屋者而言風險較高。如果您擁有充裕的現金且主要目標為「租金收益」而非自住，此物件因地理位置鄰近學院與工業區，確實能提供穩定的租戶來源，鋼骨結構也值得投資。然而，若您有貸款需求、尋求未來轉手流動性或計畫長年居住，則強烈不建議購買。
主要理由在於該建物存在「三樓增建未保存」的違建疑慮，這將直接影響銀行抵押與法律權益；加上 25 坪內擁有 7 間房的極高密度配置，嚴重犧牲居住品質。總體而言，此物件適合現金投資客以租抵價模式持有，但不適合作為一般家庭自住的購屋選擇。
問與答
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經紀業名稱: 金埔不動產有限公司
證號: (109)南市字第00246號
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