大同國小忠孝國中大樓  東區買屋 / 東區買房 - 永康廠房推薦東區國寶出租自住高投報賺錢金店住

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 159

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：1080 萬
參考單價：28.17 萬/坪
地址：台南市東區大同路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：EG0447166
社區：台南國寶
總坪數：38.34 坪 (不含車位面積)
樓別/樓高： 1~2樓 / 24樓
屋齡：31 年
法定用途：住商用
形式/類型：商用/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：2835 元/月
鄰近學校：大同國小、忠孝國中
鄰近公園：巴克禮公園、台南文化中心
生活機能：崇德市場、7-ELEVEN大恩門市
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	地理位置優異：位於台南東區核心地帶，鄰近巴克禮公園與文化中心，生活機能完善。交通便利：臨近省道及 86 快速道路，通勤至周邊科學園區或市區極為順暢。空間規劃大氣：38.34 坪內規劃 4 房 2 廳，單位格局在相同坪數中較少見，適合大家庭或居家辦公需求。學區資源穩定：鄰近大同國小與忠孝國中，對於有子女就學需求的買家吸引力大。價格優勢：參考單價約 28.17 萬/坪，相於同區域純住宅大樓，入門檻較低。
劣勢	樓層位置偏低：位於大樓 1~2 樓，隱私性、采光與通風可能受限，且易受街道噪音與塵埃影響。屋齡較高：31 年屋齡接近舊宅標準，管線老化風險增加，未來修繕或整建成本需列入考量。非純住宅型態：登記用途為「住商用」且屬商業大樓，銀行貸款成數、利率及稅賦（房屋稅）可能與一般住宅不同。缺乏車位：坪數內未包含車位，在東區停車困難度高的情況下，對車主購屋造成不便。標示資訊混淆：標題提及「永康廠房」但實際位於東區，需確認是否為行銷關鍵字堆疊，以免誤判地產性質。
機會	高投報潛力：住商用特性適合轉型居家辦公、工作室或短期出租，租金投資報酬率可能高於一般住宅。區域發展效益：鄰近奇美博物館與十鼓文創園區，東區文化氛圍濃厚，長期生活品質價值有望提升。 -翻新改造空間：利用低樓層優勢進行隔音與隱私改良後，可作為適合長輩同住或獨居的高CP值宅邸。 -價格窪地效應：若市場對高屋齡電梯大樓調整，此物件可能成為預算有限者進駐東區的入場券。
威脅	-銀行融資限制：老舊且非住宅純住宅的物業，部分銀行放貸條件嚴格，貸款年限可能縮短。 --房屋老化風險：隨著屋齡增加，未來可能會面臨更嚴格的耐震評估或整建命令，導致持有成本上升。 -二手流動性較弱：低樓層且非住宅用地的房產，在轉手時客群範圍較窄，接盤速度可能不如電梯高樓住宅。 --停車問題難解：無車位在東區屬明顯短處，若周邊月租車位費上漲或供應不足，將降低自住吸引力。