雲智匯、商辦、關埔  東區買屋 / 東區買房 - 【雲智匯商辦】關埔黃金地段角間大戶+雙車位(新竹首購推薦)

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：6888 萬
參考單價：60.8 萬/坪
地址：新竹市東區慈雲路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：豐邑雲智匯
格局：開放空間
總坪數：113.29 坪 (包含車位面積)
主建物面積：55.83 坪
共同使用：57.46 坪
車位坪數：18.11 坪
土地面積：9.24 坪
樓別/樓高： 9樓 / 30樓
屋齡：10 年
法定用途：辦公室
形式/類型：其它/ 電梯大樓
車位：其它
車位描述：B4F-211停車方式：坡道平面式； B
電梯：有

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：10471 元/月
鄰近學校：市立關埔國小、市立光武國中
生活機能：迪卡農.好市多.全聯.關東市場....等
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與機能与：位於關埔黃金地段，鄰近竹科、國道交流道及好市多等機能，交通便利。空間品質：樓高 9 樓（共 30 層），採光視野佳；室內挑高四米，角間設計採光充足。硬體設備：配備全熱交換器等軟硬體，適合企業會議與營運需求。車位配置：含雙車位，解決商辦停車難題。
劣勢 (Weaknesses)	坪數實效性：總坪數 113.29 坪包含公共區域及車位，實際室內使用僅約 56 坪，公設比高。持有成本：每月管理費高達一萬零餘元，長期持有負擔较重。資金門檻：總價近六千萬元，單價五十三萬/坪，對購屋者資金要求極高。用途限制：屬商辦性質，無法作為住宅居住，轉售客群較小眾。
機會 (Opportunities)	投資收益：鄰近竹科園區，企業自用與租金需求穩定，具備收租潛力。資產增值：關埔為新竹近年重點開發區，地段具長期升值空間。企业形象：作為總部使用可提升公司形象，符合大新竹地區頂級商辦定位。
威脅 (Threats)	市場流動性：商辦大樓轉售通常慢於住宅，景氣波動時可能影響成交速度。財務風險：高總價涉及高額融資，若遇利率上調將增加貸款成本。產業依賴：租金與去化情況高度依賴竹科產業發展狀況，產業冷卻會直接衝擊需求。

2. 物件評論

購買建議：適合企業自用總部或長期投資客，不建議作為住宅首購。

此物件位於新竹關埔核心區，擁有極佳的交通輻射能力與鄰近生活機能，且挑高空間與雙車位配置非常適合作為企業旗艦總部。從投資角度來看，周邊科技產業需求支撐了其租金水準與保值性。然而，買家在決策前需仔細評估兩點：一是「公設比」問題，總坪數中近半屬於公共區域與車位，實際使用坪數僅約 56 坪；二是「持有成本」，高昂的總價搭配每月萬元的管理費，對於現金流要求極高。如果您具備長期持有的資金實力，且用途明確為商務或投資，此物件值得考慮；若是希望短期進出或作為自住用途，則需謹慎評估其流動性與使用性質。

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