東區買屋 / 東區買房 - 市府特區・全棟收益商辦｜核心地段・高投報增值標的

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：19800 萬
參考單價：20.13 萬/坪
地址：新竹市東區中正路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：983.588 坪 (不含車位面積)
主建物面積：682.198 坪
附屬建物面積：53.905 坪
共同使用：247.485 坪
土地面積：104.967 坪
樓別/樓高：整棟 / 11樓
屋齡：27 年
法定用途：大樓
形式/類型：商用/ 辦公

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：新竹市府特區商辦全棟資產

您好，針對您提供的編號 1359722 物件資料，我們已從買方視角進行詳細評估。以下為該標的的 SWOT 分析與綜合建議。

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段稀缺性：位於新竹市政府核心特區，土地資源有限，保值潛力高。單一產權管理：全棟採單一產權，無多業主糾紛，專業管理運作穩定。收益穩健：現況近 100% 滿租，且低樓層（4-6 樓）為長照機構，受惠於高齡化社會剛需，租金回報率具備安全墊。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較高：已達 27 年，可能面臨外牆修繕、設備更新等潛在成本，且對銀行貸款成數與年限可能有限制。高門檻：總價約 1 億 9800 萬元，坪數近 1000 坪，適合投資客或機構進場，流動性較住宅低。停車位未含：總坪數不包含車位，若缺乏充足停車空間，可能影響辦公族群的長期承租意願。
機會 (Opportunities)	租金調升空間：現有租約到期後，買方擁有主導權可重新設定租金單價與篩選優質租戶。增值潛力：市府特區地價長期看漲，透過內部翻新或優化管理，可進一步拉升資產評價。稅務規劃：作為商用不動產，其折舊費用與利息支出可能在個人綜合所得稅上有節稅優勢。
威脅 (Threats)	市場波動風險：商用辦公大樓市場對景氣循環敏感，若產業外移或空屋率上升，可能影響租金水準。融資風險：老舊商辦之貸款評估較為嚴格，若買方需高槓桿購入，財務負擔與再融資難度皆高於新成屋。政策變數：長照機構租戶雖具保障，但若未來法規對相關產業規範改變，恐影響其營運穩定度。

二、物件評論

購買建議： 若您是尋求長期配息的資產配置者或高淨值投資法人，此標的具備很高的配置價值；但若您主要目的是自住、短期炒作或資金規模有限，則不建議考慮。

主要理由：

現金流優先：本案最大的亮點在於「近 100% 滿租」且低樓層有長照合約保底，能提供相當穩定的現金流，適合抗通膨的資產組合。
地段剛性需求：新竹市政府特區的土地稀缺性是長期的價值支撐，即便屋齡較舊，土地本身仍具保值能力。
成本與風險考量：需特別注意 27 年屋齡帶來的潛在維修資本支出（CAPEX），以及高額總價所帶來的資金沉沒成本。在買入前，建議務必請專業技師進行建物安全鑑定，並詳審現有租約的到期時間點，以確保未來租金收益不會出現斷層。

此標的為「收息型」資產而非「賺利差」工具，適合有明確投資策略與足夠資金動能的買方。