市府特區中正世家  新營買屋 / 新營買房 - 新營學區三房可改四房平車電寓新營土地推薦

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：968 萬
參考單價：18.9 萬/坪
地址：台南市新營區中正路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：中正世家
格局： 3房(室) 2廳 2衛 3陽台 1廚房
總坪數：51.21 坪 (包含車位面積)
主建物面積：30.23 坪
附屬建物面積：3.8 坪
共同使用：17.18 坪
土地面積：5.77 坪
樓別/樓高： 11樓 / 13樓
屋齡：31 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2200 元/月
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：新進國小、新營高工
鄰近公園：南瀛綠都心公園
生活機能：新營黃昏市場
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 性價比高：總價 968 萬元在台南新營區購買電梯大樓，含車位且坪數達 51 坪以上，單價具競爭力。 2. 樓層優越：位於 13 樓的高樓中偏上（11 樓），通風採光佳，隱私與景觀優勢明顯。 3. 格局靈活性：現為 3 房 2 廳 2 衛，空間充裕可規劃改為 4 房，適合成長型家庭或投資客需求。 4. 生活機能便利：鄰近黃昏市場、南瀛綠都心公園及學區，日常採買與休閒移動成本低。
劣勢	1. 屋齡偏老：31 年屋齡對於電梯大樓而言屬高齡建築，可能需考慮未來的大修基金或設備汰換問題。 2. 貸款限制風險：老舊房屋在銀行估價與貸款成數上可能不如新成屋寬鬆，需預留現金預算。 3. 管理費支出：每月 2,200 元管理費對於此坪數屬中價位，加上老屋潛在維修成本，持有成本需納入評估。
機會	1. 學區優勢穩健：鄰近新進國小與新營高工，長期而言租書市場穩定或有助於保值。 2. 改裝增值潛力：透過室內設計重新規劃格局，能更有效利用空間，提升居住品質與未來轉手吸引力。 3. 低門檻入場：總價相對親民，對於首次購屋者或預算有限的投資者而言，是進入電梯大樓社區的不錯切入點。
威脅	1. 房產價值折舊：隨著屋齡增加，若周邊有新成屋競爭，本物件在轉手時的增值空間可能受限。 2. 道路噪音影響：坐落中正路主幹道旁，需實際確認房屋朝陽面是否面臨交通噪音或揚塵干擾。 3. 結構隱憂：高齡電梯大樓需仔細檢查水電管線及外牆防水狀況，避免買到後期需高額維修的标的物。

物件評論

購買建議：值得考慮，但需謹慎評估屋況與貸款條件。

此物件的最大亮點在於「總價親民」且「格局空間靈活」，對於重視空間利用與生活機能的家庭買家來說，具備相當高的 CP 值。特別是位於高樓層且包含坡道平面車位，在老舊電梯大樓中已屬難得配置。然而，31 年的屋齡是您必須面對的現實，建議您在簽約前務必聘請專業驗屋師檢查結構與管線狀況，並提前向銀行確認貸款年限與成數限制。若您能接受老屋的持有成本並願意投入適度裝修預算以優化居住環境，這將是一個相當理想的安居之選。