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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：880 萬
- 參考單價：34.47 萬/坪
- 地址：
宜蘭縣
蘇澳鎮
內埤路
地圖
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- 總坪數：25.53 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：25.53 坪
- 土地面積：30.58 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 2樓
- 屋齡：12 年
- 法定用途：店鋪
- 形式/類型：商用/ 店面
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 地理位置優越：位於蘇澳情人灣，鄰近內埤海灘及魚市場，屬觀光熱區，自然客源充沛。 2. 客群多元：除遊客外，周邊有南安國小與國中，可提供社區家庭及在地學子消費流量。 3. 房產新舊適中：屋齡僅 12 年，相較於老舊店面，硬體維護成本較低，裝修彈性高。 4. 交通便捷：鄰近大眾運輸與車行道路，顧客到達門檻低。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 單價較高：每坪約 34.47 萬元，总价達 880 萬元，對於小型投資客而言資金門檻較高。 2. 產權性質為商用：涉及商業房產稅率與房貸成數限制（通常需更高首付款），持有成本可能較住宅高。 3. 無車位配套：坪數不含車位，對於依賴開車的遊客或長距離客戶而言，可能增加消費不便。 4. 樓層標示略模糊：「整棟 / 2 樓」描述可能意味著需透過特定通道進入或位於二樓，需確認招牌可見度與動線是否順暢。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 產業結合潛力：海景咖啡概念符合現代旅遊趨勢，若規劃得宜易於形成打卡熱點。 2. 社區深耕：可結合周邊學校與居民需求，開發非觀光時段的穩定營收模式（如社區聚會、早餐服務）。 3. 翻新增值：12 年屋齡適合進行內部空間重新規劃，提升品牌價值後可考慮轉售獲利。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 季節性波動：觀光客源受天氣與季節影響大，旺季外可能面臨客流不穩定風險。 2. 市場流動性低：商業店面相比住宅較難轉手，且若經營不善，出售時點與價格較難掌控。 3. 競爭加劇：情人灣周邊餐飲店家眾多，需面對同類型店家的激烈價格或品牌競爭。 |
2. 物件評論
這份蘇澳商用地產對於想投入「景觀咖啡」或「觀光餐飲」創業的買家而言，具備不錯的地段潛力。最大的吸引力在於其位於情人灣核心區，結合了遊客流量與社區學生客群，營運基礎看似穩固。然而，必須考量的是每坪單價偏高的事實，這意味著投資回報期可能會拉長。此外，由於產權為商用且無車位，您在後續的資金籌措（房貸成數）及客戶便利性上需有心理準備與配套規劃。
是否值得購買？ 取決於您的經營企畫書。 若您具備明確的餐飲營運能力與資金規畫，能接受商業產權的特性並利用海景優勢打造品牌，這是一個值得入手的創業基地；但若是純粹為了投資收租或擔心季節性風險，則建議謹慎評估流動性風險。
問與答
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